Metro Quadrado 
O Tribunal de Justiça de São Paulo considerou inconstitucional a revisão feita em julho de 2024 da lei do zoneamento da capital paulista, recuperando a validade da revisão anterior, de janeiro – o que levará o mercado a passar as próximas horas fazendo contas.
A decisão tomada de maneira unânime pelos 25 desembargadores aceitou o argumento central da ação ajuizada pelo Ministério Público, que defendeu que a revisão de julho foi aprovada pela Câmara Municipal sem a devida participação popular.
A segunda revisão tinha a intenção de corrigir algumas inconsistências no mapa do zoneamento, mas os vereadores aproveitaram para apresentar 32 emendas que foram incluídas sem a realização de audiências públicas, como havia ocorrido para a revisão aprovada em janeiro.
Na prática, a lei de julho mudou o zoneamento de terrenos em diversas vias de São Paulo, como nas avenidas Vicente Rao, Sousa Castelhanos e Otaviano Alves de Lima, na Marginal Tietê.
“Anunciou-se à população que o projeto se limitaria a fazer 'ajustes finos' e compatibilizar o texto à carta geotécnica, mas aprovou-se revisão substantiva do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana, matéria estranha ao objeto original da proposição,” disse o desembargador Donegá Morandini, o relator da ação no Órgão Especial do TJ.
Boa parte das emendas incluídas em julho tinha o objetivo de flexibilizar as ZEUs criadas no Plano Diretor aprovado na gestão de Fernando Haddad (2013-2016), que buscou incentivar construções próximas do transporte público.
“A decisão de hoje acabou privilegiando a proposta original do Haddad,” disse um advogado que acompanhou a votação.
O impacto exato da queda da revisão para o mercado, no entanto, ainda não está claro para o Secovi-SP e para advogados que atendem incorporadoras, que agora se concentram em fazer cálculos – mas já é certo que quem comprou terrenos depois de julho de 2024 tem razões para rever seus projetos com lupa.
“No Brasil até o passado é incerto: você compra um terreno com a lei em vigor, mas podem decidir dois anos depois que a lei não vale,” um incorporador disse ao Metro Quadrado.
Para a advogada Nathalia Lopes, sócia do Bicalho Navarro Advogados, há a possibilidade de a Prefeitura parar a tramitação dos processos de aprovação que tenham por objeto terrenos cujo zoneamento foi alterado pela lei de julho de 2024. “O cenário é bastante temerário.”
Ela avalia que quem já teve um alvará expedido está mais seguro do que quem tem apenas o protocolo do pedido, mas que a situação ainda é incerta e depende dos próximos passos da Justiça.
A Corte decidiu ainda que a suspensão da lei vale apenas a partir da publicação do acórdão, o que pode ocorrer ainda nesta quarta-feira ou nos próximos dias. O acórdão trará a modulação da decisão.
Ou seja: se um alvará foi expedido ontem (dia 25), e o TJ determinar que a Lei 18.177 fica suspensa a partir de amanhã (dia 27), esse alvará seguirá válido.
A ação foi iniciada pelo Ministério Público após pedidos de associações de bairro contrárias à verticalização, que questionavam a mudança de zoneamento sem debates adequados.
Uma das associações que mais provocaram o MP foi a de Alto de Pinheiros, a SAAP, que queria evitar que uma igreja do bairro construísse um templo maior na região. As mudanças no bairro, no entanto, seguem valendo, porque já haviam sido aprovadas na lei de janeiro.
A ação do MP acabou ganhando uma grande repercussão no início do ano depois de o relator anterior do caso, o desembargador Luís Fernando Nishi (que já saiu do Órgão Especial), determinar por meio de uma liminar a suspensão da emissão de novos alvarás de construção e demolição em toda a cidade, paralisando uma série de projetos imobiliários.
A Prefeitura e a Câmara recorreram então ao presidente do STF, Edson Fachin, para reverter a medida, valendo-se da prerrogativa de que o presidente do STF – e somente ele – pode ser acionado em casos de “grave lesão à ordem e à economia públicas.”
Na decisão que derrubou a liminar, Fachin determinou também que o TJ só poderá aplicar uma nova suspensão de alvarás após o processo atingir a condição de trânsito em julgado, quando não há mais possibilidade de recursos.
A Prefeitura e a Câmara de São Paulo ainda podem recorrer ao STJ e ao STF para tentar reverter a decisão do TJ que derrubou a revisão de julho de 2024.
