Metro Quadrado 
A ação do Ministério Público de São Paulo que paralisou a emissão de alvarás de empreendimentos imobiliários no início do ano na capital paulista deve finalmente começar a ser julgada pelo Tribunal de Justiça nesta quarta-feira.
O processo, que gera uma enorme expectativa para as incorporadoras com projetos no pipeline, vai entrar hoje na ordem do dia dos 25 desembargadores do órgão especial do TJ, que receberam do MP-SP em 2025 uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI) contestando a revisão feita em 2024 do mapa do Plano Diretor.
Se a revisão for derrubada pelo TJ, uma série de lançamentos podem ser barrados, gerando prejuízos multimilionários para as empresas.
“O cancelamento do mapa poderia gerar uma hecatombe difícil de imaginar,” Ricardo Yazbek, o vice-presidente do Secovi-SP para assuntos legislativos e de licenciamento, disse ao Metro Quadrado.
Yazbek, no entanto, diz estar confiante na manutenção da regra atual. “As defesas apresentadas pela Prefeitura e pela Câmara foram robustas,” afirma.
O principal ponto em questão na análise que o TJ-SP fará é se a revisão do zoneamento foi feita de maneira constitucional.
O MP, que ajuizou a ação com apoio de diversas associações de bairro, diz que o novo mapa é ilegal porque teria sido aprovado sem debates suficientes com a sociedade.
A Prefeitura e a Câmara Municipal afirmam que a mudança seguiu os trâmites corretos e que foram realizadas 38 audiências públicas.
Em fevereiro, veio a bomba. O desembargador Luís Fernando Nishi, na época o relator, considerou que o processo de revisão não atendeu aos requisitos de participação comunitária e planejamento técnico, e concedeu uma liminar determinando a suspensão dos alvarás de construção em toda a cidade.
Embora valesse apenas para novos empreendimentos, a suspensão gerou insegurança entre os fiscais da Prefeitura, que deixaram de emitir o Habite-se inclusive para projetos prontos.
A Prefeitura e a Câmara recorreram ao STF, e em abril o ministro Edson Fachin derrubou a liminar que suspendia os alvarás, mas não entrou no mérito da ação, criando no mercado uma apreensão sobre o início do julgamento.
Um outro alívio para o mercado é que o STF determinou que o TJ não poderá voltar a suspender alvarás até que o processo esteja com trânsito em julgado, sem possibilidade de recursos.
A revisão de 2024 mudou o zoneamento de diversas áreas da cidade. Em várias delas, houve aumento do potencial construtivo dos terrenos, o que abriu espaço para projetos maiores.
“Esta ação não visa criticar o mapa em si, mas a forma como a lei foi feita,” Rodrigo Passaretti, o advogado e sócio do Bicalho Navarro Advogados, disse ao Metro Quadrado.
A tática de questionar o processo de elaboração da lei já foi usada em diversos outros processos que questionam mudanças no zoneamento. Em outros casos envolvendo a cidade de São Paulo, não teve sucesso.
No entanto, em um processo sobre alterações em São Caetano do Sul, em 2024, o TJ-SP considerou a lei de zoneamento inconstitucional e determinou que a prefeitura a refizesse.
Nesses casos, se o TJ considerar a regra inconstitucional, o órgão precisa definir a partir de quando a revogação da lei entraria em vigor.
Assim, a eventual reversão da lei paulistana poderia passar a valer a partir da publicação do acórdão ou quando o processo atingir o status de trânsito em julgado.
No caso de São Caetano, o TJ determinou que a lei, mesmo considerada inconstitucional, permaneceria válida por mais 180 dias, para que a cidade tivesse tempo de elaborar uma nova regra.
O pior cenário para o mercado, considerado pouco provável, é a decisão de que a lei não teria validade para os projetos anteriores ao julgamento.
“Se a revisão for considerada inconstitucional, será necessário verificar o estágio de cada projeto e quais situações o Tribunal decidirá preservar,” Armando Luiz Rovai, o professor de Direito Imobiliário da PUC-SP e do Mackenzie, disse ao Metro Quadrado.
“Em tese, projetos apenas protocolados têm proteção menor do que aqueles que possuem alvará. A situação tende a ser ainda mais consolidada quando a obra já foi efetivamente iniciada,” afirma Rovai.
A sentença do TJ, no entanto, não deve resolver a questão de vez, pois tanto o MP quanto a Prefeitura poderão recorrer ao STF.
“Seria uma surpresa se não tiver um recurso de qualquer uma das partes,” diz Passaretti.
O julgamento vai começar às 13h30 e é possível que a decisão já saia nesta quarta, mas o processo poderá levar mais tempo (meses até) em caso de pedido de vista.
