Metro Quadrado 
O World Cities Report 2026, publicado pela ONU-Habitat, trouxe números alarmantes.
Até 3,4 bilhões de pessoas no mundo vivem sem acesso a uma moradia adequada; mais de 1 bilhão habitam assentamentos informais; e 44% dos domicílios gastam mais de 30% da renda com moradia – patamar geralmente usado como referência para identificar um peso excessivo da habitação no orçamento familiar.
São dados que assustam, mas o ponto mais importante do relatório não está na dimensão do déficit, mas sim no que o documento revela sobre as escolhas que governos, investidores, incorporadores, planejadores urbanos e a própria sociedade fizeram, e continuam fazendo, sobre a forma como nossas cidades crescem.
Durante décadas, tratamos moradia principalmente como produto. Algo que se incorpora, financia, vende, compra ou aluga. E claro, moradia é um ativo econômico relevante, movimenta cadeias produtivas inteiras, atrai capital e estrutura parte importante da riqueza das famílias.
Mas casa não é apenas metro quadrado. É acesso a emprego, escola, saúde, segurança e pertencimento.
Quando a moradia fica cara demais, distante demais ou precária demais, isso aparece apenas no orçamento, mas também na produtividade das empresas, na desigualdade urbana e na estabilidade social.
O relatório da ONU-Habitat identifica uma crise formada por várias camadas: o descolamento entre renda e preço dos imóveis, o deslocamento de populações de seus territórios, o crescimento da informalidade, a vulnerabilidade climática das moradias e a perda de funcionalidade dos bairros.
A resposta mais imediata ao déficit costuma ser quantitativa: precisamos construir mais. E sim, precisamos. Mas construir mais não necessariamente criar uma cidade.
No Brasil, o déficit habitacional chegou a cerca de 5,8 milhões de domicílios em 2024, com forte concentração nas faixas de menor renda. Programas como o Minha Casa Minha Vida foram, e continuam sendo, estruturalmente importantes. Mas também sabemos que parte relevante da produção habitacional brasileira reproduziu um padrão conhecido: casas mais acessíveis no papel, mas localizadas em regiões onde o custo da distância recai sobre quem mora.
O problema é que a crise da moradia não cabe no calendário de um mandato. Cidades não se reorganizam em quatro anos. Infraestrutura, mobilidade, zoneamento, financiamento e produção habitacional exigem continuidade institucional.
Quando cada governo recomeça a política urbana do zero, o mercado perde previsibilidade, o capital fica mais cauteloso e a população paga a conta em deslocamentos longos, aluguel pressionado e baixa qualidade de vida.
É preciso criar planos que atravessem ciclos eleitorais, adensar áreas já servidas por infraestrutura, destravar retrofit, rever regras de uso do solo e aproximar moradia de transporte e emprego.
O debate também precisa reconhecer que a demanda mudou. Rental housing, multifamily, retrofit, senior living, student housing e coliving ainda enfrentam resistência significativa no Brasil.
Muitos incorporadores dizem que "a conta não fecha" ou que "o brasileiro prefere comprar".
Mas o crédito imobiliário brasileiro representa apenas 10% do PIB, muito abaixo de mercados mais maduros.
Esse diferencial não é um detalhe técnico. Ele ajuda a explicar por que o acesso à moradia formal continua restrito para uma parcela relevante da classe média. E o próximo ciclo exigirá discutir não apenas crédito para compra, mas capital de longo prazo capaz de financiar a construção, a operação e a qualidade urbana ao redor da moradia.
Por isso, o World Cities Report 2026 deve ser lido menos como um diagnóstico isolado e mais como um alerta sobre como organizamos nossas prioridades. Habitação, transporte, crédito, uso do solo, clima e desenvolvimento econômico não podem continuar sendo tratados como agendas separadas.
Gustavo Favaron é CEO do GRI Institute.
