Metro Quadrado 
A Allos está dando o primeiro passo para tirar do papel o megaprojeto de construir 17 torres no entorno do seu maior shopping, o Parque Dom Pedro, em Campinas.
Depois de anos de espera, a operadora acabou de obter da Prefeitura as licenças para erguer os dois primeiros edifícios, que serão um prédio corporativo triple-A (com 24 lajes e 24,6 mil m² de ABL) e um hotel (com 224 unidades e 5,8 mil m² de ABL).
Os empreendimentos fazem parte do esforço da Allos para rentabilizar terrenos ociosos (e que já pertencem à companhia) em sociedade com incorporadoras.
Em todo o Brasil, a empresa já tem 72 contratos assinados com incorporadores para projetos de diferentes usos, incluindo também residenciais, hospitais e instituições de ensino. A empresa soma uma receita contratada de R$ 700 milhões com esses acordos.
Das 17 torres previstas para Campinas, quatro já contam com contratos assinados: as duas que acabaram de receber as licenças e outras duas que também serão corporativas.
A Allos estima que o megaprojeto terá VGV de R$ 4,5 bilhões, com 384 mil metros quadrados de área privativa. Os acordos com as incorporadoras têm sido de permutas financeiras, em que a companhia, como dona do terreno, fica com 50% do VGV total.
“Temos feito isso não apenas para reduzir o risco do capital empregado, mas também para deixar o desenvolvimento com incorporadores que entendem dos seus nichos,” disse o CEO Rafael Sales.
Outro objetivo da Allos é aumentar o fluxo para os seus lojistas, dado que haverá um fluxo maior de pessoas trabalhando e morando no entorno.
A empresa estima cerca de 30 mil pessoas a mais circulando no entorno do Parque Dom Pedro quando todas as 17 torres estiverem construídas.
A Allos não tem uma estimativa de qual seria o impacto nas vendas mesmas lojas, mas diz que esse perfil de público frequenta cinco vezes mais o shopping e acrescenta que já tem percebido um efeito positivo nos ativos que já contam com torres construídas no entorno, como no Recife e em Goiânia.
“O crescimento tem sido acima da inflação,” o CEO disse.
As duas primeiras torres do Parque Dom Pedro serão construídas em áreas que hoje servem como estacionamentos do shopping – e o primeiro prédio corporativo terá andares com vagas de carro que servirão ao próprio edifício e irão repor as perdidas pelo shopping.
O edifício de escritórios será desenvolvido pela incorporadora Aurea, de São Paulo, e o hotel será tocado pela mineira Diamond, especializada no segmento.
A Allos não fará a incorporação, mas está trabalhando no planejamento no entorno, escolhendo os projetos que serão priorizados e os sócios que irão tocá-los.
Rafael disse que a empresa estuda maneiras de otimizar o terreno de Campinas há cerca de 20 anos (o shopping foi inaugurado em 2002), mas o zoneamento da cidade impedia novos projetos.
No entanto, o último Plano Diretor de Campinas, aprovado em 2018, diminuiu as restrições e liberou a companhia a tocar o que está chamando de masterplan.
As duas primeiras torres devem iniciar a construção no segundo semestre, com previsão de conclusão em cerca de três anos.
A Allos espera que todas as torres de Campinas estejam construídas em um prazo de 10 a 15 anos.
A escolha por começar com um corporativo e um hotel se deu pela demanda da região.
“Campinas tem pouca oferta de hotéis e escritórios, inclusive de saletas,” disse Rafael.
A empresa entende, no entanto, que o shopping está situado na região que é a última da cidade a ser desbravada – o que gera um otimismo para projetos de moradia, de alto padrão, de multifamily e para estudantes, pela proximidade com o polo universitário da cidade.
Um outro projeto de grande porte da Allos nessa mesma linha é o do Shopping da Bahia, que já tem seis contratos assinados, todos de residenciais e em sociedade com a Moura Dubeux.
Dos 72 contratos assinados em todo o Brasil, Rafael entende que será razoável lançar algo entre sete e 10 projetos por ano, e não mais que isso, até para não gerar um excesso de oferta no mercado.
Enquanto canaliza suas energias em projetos como esse, a Allos segue deixando de lado os investimentos em greenfields, assim como todo o setor de shoppings.
A empresa avalia que ainda há espaços nas grandes cidades para construir novas unidades, mas os juros altos seguem travando a viabilidade econômica.
