A Allos está revisando os terrenos onde estão seus shopping centers para identificar onde é possível construir empreendimentos de outros segmentos, dando às suas áreas uma cara de projeto multiuso.

No Parque Shopping Maceió, por exemplo, a operadora já está desenvolvendo um hospital com a Unimed. Em outras praças, estuda hotéis e empreendimentos do mercado corporativo (este um caso mais comum no setor).

Para residenciais, assinou projetos com 19 incorporadoras, como Cyrela e MRV. Oito torres já foram entregues, e outras 64 estão em desenvolvimento em 13 shoppings, localizados em nove estados do País.

Quando as 72 torres residenciais estiverem em operação, a Allos estima um aumento de até 40 mil visitantes em seus shopping centers.

“Nós não somos uma incorporadora, e não queremos ser uma incorporadora. O que queremos é tornar o nosso ativo principal mais resiliente e ampliar a densidade primária,” o chief business development officer Mario Oliveira disse ao Metro Quadrado.

Além do aumento de fluxo, segundo análises internas da Allos, esses novos consumidores têm um perfil diferente de uso do mall. Em média, eles visitam os empreendimentos cinco vezes mais e apresentam um consumo 47% superior ao de um visitante tradicional.

Segundo o executivo, a companhia está desenhando masterplan para cada um dos ativos, para encontrar o melhor multiuso em cada endereço.

“O tipo de projeto depende do endereço, mas todos têm o mesmo objetivo: abrir o shopping para a cidade,” ele disse.

A tese acompanha uma tendência entre operadores do varejo nacional de repensar seus terrenos e o uso dos empreendimentos comerciais no pós-covid. “O consumidor mudou e o shopping ganhou um novo papel urbano dentro dessas novas cidades,” disse Mario.

Tradicionalmente, shopping centers e redes de supermercados ocuparam glebas que direcionaram o crescimento urbano ao entorno desses empreendimentos, ampliando não apenas o fluxo de visitantes, mas também a valorização dos terrenos.

“É uma característica dos shoppings no Brasil ter elementos de entretenimento – como cinemas, restaurantes e outras atrações – que não existem nos Estados Unidos ou na Europa, por exemplo,” ele disse.

Além de ampliar naturalmente a densidade primária de visitantes, Mario diz que esses investimentos criam uma nova fonte de receita para o grupo, sem a necessidade de aportes via equity.

Na prática, a Allos tem entrado como permutante nos projetos, em parceria com grandes incorporadoras e construtoras regionais já consolidadas em cada cidade e familiarizadas com a vocação dos endereços.

O retorno dos investimentos é calculado sobre um percentual do VGV, com um mínimo garantido para a operadora de shoppings. “É uma estratégia asset light,” disse Mario, que estima que a companhia pode receber cerca de R$ 540 milhões em 10 anos.

A estratégia de multiuso da Allos já consumiu aproximadamente 740 mil metros quadrados de áreas dos shoppings, e ainda há outros 1,7 milhão de m² mapeados para projetos futuros.