Está tão difícil achar terrenos na Zona Sul do Rio que duas incorporadoras resolveram somar forças — em vez de competir pelo mesmo espaço.

A SIG Engenharia e a RJDI estavam negociando imóveis na mesma quadra do Leblon, na Rua General Artigas, quando uma deu de cara com a outra.

Enquanto a SIG tentava comprar uma clínica, a RJDI estava em conversas para levar o terreno vizinho, ocupado por um prédio residencial, na rua General San Martin, que corta a Artigas.

As duas empresas já haviam percebido que as áreas que estavam negociando isoladamente não seriam suficientes para os projetos que estavam imaginando, e resolveram juntar os esforços em vez de duelar em um leilão com os proprietários.

“Eu já conheço a RJDI há muitos anos, porque já fizemos projetos juntos quando eles eram do Opportunity. Então, está sendo um grande prazer poder trabalhar com eles,” Schalom Grimberg, sócio-fundador da SIG, disse ao Metro Quadrado. 

A escassez de terrenos virou um dos principais gargalos para incorporadoras que ainda tentam lançar projetos residenciais na Zona Sul.

Com praticamente todos os terrenos já ocupados há décadas, as empresas estão precisando garimpar espaços para viabilizar novos empreendimentos. 

“O loteamento de Ipanema e Leblon foi feito por portugueses, e eles dividiam a terra muito pequenininha. Então, para ter um empreendimento grande, você precisa ir compondo,” disse Grimberg.

Ao mesmo tempo, o Rio vive um momento de demanda alta na Zona Sul, seja de turistas que buscam um short stay ou pessoas de fora que querem manter apartamentos na cidade.

E a falta de espaço nos hotéis, que já chegam a 95% de ocupação em alta temporada, tem dado força para as incorporadoras insistirem na busca de espaço para a construção de apartamentos compactos.

“O Leblon é praticamente hoteleiro. Fora o Janeiro e o Fasano, você não tem estrutura para receber um usuário turista ou um empresário que queira ter ponto no Rio de Janeiro nesse padrão,” disse Grimberg. “E hoje, muita gente quer ter um pé de alto padrão no Rio.”

O projeto das duas incorporadoras – batizado de Arti – foi desenhado pelo arquiteto Miguel Pinto Guimarães e ganhou um formato em “L”, acompanhando os limites dos dois terrenos e as restrições de altura diferentes entre a General Artigas e a General San Martín. Pela rua lateral, a legislação impede uma construção mais alta.

A fachada do empreendimento vai recuando conforme o edifício sobe, formando uma espécie de “escadinha” com terraços e coberturas. 

Na abertura do “L”, na esquina entre as duas ruas, fica o tradicional restaurante Fratelli, que acabou incorporado ao desenho do projeto. 

A SIG chegou a estudar a compra do imóvel, mas desistiu da ideia depois de avaliar que o ganho de área seria pequeno. 

Como o terreno fica numa esquina, os recuos obrigatórios acabariam limitando o aproveitamento do espaço e tornando a operação mais demorada.

“A nossa ideia final foi abraçar o Fratelli,” disse Grimberg. 

Apesar de ser vendido como residencial, o Arti foi desenhado para funcionar numa lógica próxima à de um hotel boutique.

O prédio não terá estrutura tradicional de hotel, com funcionários fixos para concierge, massagem ou bar. Os serviços serão acionados sob demanda, por empresas terceirizadas. 

O modelo já tinha sido testado anteriormente pela SIG no Riô, em Ipanema.

O projeto terá 52 unidades entre estúdios, apartamentos de um quarto e coberturas. Os estúdios custam a partir de R$ 1,9 milhão. O VGV estimado é de R$ 150 milhões. 

As unidades do Arti terão de 35 m² a 50 m².

“Até pouco tempo atrás, a legislação impedia erradamente os estúdios. Já que o Rio ficou muito tempo sem, há uma carência enorme,” disse ele.

As obras já estão em andamento e o projeto deve ficar pronto em dezembro de 2028.