Metro Quadrado 
O fundo Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) está renovando seu portfólio com a compra de novos galpões, mas teve que reduzir um dos deals para evitar a necessidade de vender toda a carteira atual para bancar as aquisições.
O FII anunciou que está comprando 81,5% de um built-to-suit construído para a Amazon em Cabo de Santo Agostinho, em Pernambuco, por R$ 400,4 milhões.
O TRBL11 também adquiriu 49% de um imóvel em Itapecerica da Serra, na região da Grande São Paulo. Esse ativo pertence ao fundo BTG Pactual Logística (BTLG11), que receberá R$ 56,1 milhões.
O acordo inicial com o BTLG11, assinado em maio, previa uma transação maior, com a compra de mais um ativo em São Paulo e outro em Pernambuco, próximo ao galpão da Amazon.
Segundo o BTG, a operação foi ajustada considerando “o atual cenário de mercado e a disponibilidade de capital do comprador”.
Já a Rio Bravo, que gere o TRBL11 junto com a Tellus, disse que a turbulência econômica pós-eleições não afetou o acordo, que já tinha sido definido antes do pleito, mas que preferiu reduzir o pacote para priorizar uma fatia maior dos ativos e não ter que sacrificar o restante de sua carteira.
As compras serão financiadas pela venda de três imóveis por R$ 526,6 milhões, em uma operação aprovada pelos cotistas do FII em consulta formal.
O pacote é formado por galpão em Contagem que era locado pelos Correios e passou a ser ocupado pela Shopee no início do ano, um imóvel em Guarulhos e outro em Ribeirão Pires.
“Teríamos que vender outros imóveis em Guarulhos e em Feira de Santana para ter recursos e entendemos que esse não é o melhor movimento agora,” Alcides Lopes, gestor imobiliário da Rio Bravo, disse ao Metro Quadrado.
Para Lopes, os ativos que restaram na carteira podem se valorizar mais no futuro próximo, então faz mais sentido mantê-los no portfólio por enquanto.
Além disso, no caso do imóvel em Pernambuco, a gestão já negociava também o galpão locado para a Amazon com outro vendedor e preferiu seguir com a segunda operação graças ao peso do nome do inquilino e o tamanho superior – são 73,8 mil metros quadrados de ABL, contra 36 mil m² no galpão do BTLG11 –, entre outros fatores.
“É um ativo importante a nível nacional e segue os padrões de construção que a Amazon usa nos EUA, então é o estado da arte em termos técnicos.”
Com as operações, o TRBL11 também buscou aumentar a previsibilidade da receita. Agora 88% dos contratos de locação serão atípicos, contra 16% anteriormente.
Além disso, alongou os prazos – 83% dos contratos vencem a partir de 2032 – e aumentou sua participação em galpões triple A, que passarão a representar 70% do portfólio.
A renovação da carteira inclui também a venda dos direitos litigiosos da batalha judicial que o fundo trava com os Correios.
A estatal deixou o galpão do fundo em Contagem no final de 2024 alegando problemas estruturais que inviabilizaram a operação.
Já as gestoras do FII dizem que a estatal rescindiu unilateralmente o contrato e movem duas ações contra o ex-inquilino na Justiça, incluindo uma em que cobram uma multa de R$ 330 milhões.
Mas as gestoras estimam que esses processos ainda devem demorar de sete a dez anos para ter uma resolução, então optaram por vender os direitos litigiosos por R$ 20 milhões.
O acordo inclui um earn-out a ser pago ao fundo caso os processos tenham um desfecho favorável. O valor corresponde a 40% da diferença entre a venda dos direitos e custos do processo e a cifra efetivamente paga pelas ações.
“Ou seja, conseguimos trazer para o dia de hoje um benefício financeiro e continuar participando dos resultados em caso de sucesso,” disse o gestor da Rio Bravo.
