A Cyrela está comprando 70% de um terreno da Helbor em São Paulo para construir um projeto do Minha Casa Minha Vida com VGV estimado de R$ 1,5 bilhão.

O valor da transação não foi revelado, mas analistas do BTG estimam que a Helbor deve receber cerca de R$ 40 milhões em cash no fechamento do negócio, além de outros R$ 250 milhões durante o desenvolvimento do projeto – por ser uma permuta financeira.

A área pertence à Helbor há 15 anos e antes abrigava a antiga fábrica da Semp Toshiba, na Av. Nações Unidas, na altura da ponte João Dias, em Santo Amaro.

O terreno tem 26 mil metros quadrados e é um dos maiores do landbank da incorporadora da família Borenstein em São Paulo. A fábrica foi demolida em 2015, e depois disso a área chegou a ser locada para um circo, mas hoje não tem nenhuma atividade.

No passado, a Helbor desenhou diferentes projetos para o terreno, como um empreendimento corporativo ou um residencial de médio/alto padrão (a ideia mais recente), mas entendeu que hoje a vocação é para habitação econômica.

Além de o mercado de médio/alto estar com as vendas em ritmo lento, a mudança de estratégia reforça o avanço do MCMV pelos bairros mais centrais da cidade – resultado de um incentivo do Plano Diretor para construir habitações econômicas em áreas que já contam com boa oferta de serviços e transportes.

No paralelo, o governo tem tomado medidas para ampliar os limites de renda das famílias e dos valores dos imóveis que podem ser comprados com o subsídio, tornando mais viável construir para o MCMV em bairros antes restritos aos residenciais de médio padrão.

“E se fôssemos fazer algo no médio/alto, os prazos seriam mais longos – de aprovações, de obras e de vendas – enquanto no Minha Casa Minha Vida é possível encurtar tudo,” Marcelo Bonanata, o diretor comercial da Helbor, disse ao Metro Quadrado.

A Helbor trouxe a Cyrela como sócia para o projeto porque não conta com uma vertical própria de habitação econômica, diferentemente da incorporadora da família Horn, dona da Vivaz.

O acerto envolveu uma permuta financeira, e a empresa seguirá com 30% da SPE, participando diretamente da incorporação.

Esta é a terceira vez que a Helbor vende uma parte dos seus terrenos para tocar empreendimentos do MCMV. Nas outras duas, o acordo foi com a Cury, para um projeto no Rio e outro na Zona Leste de São Paulo.

“A gente deixa com quem sabe fazer,” disse Marcelo.

Quanto pretendia usar o terreno de Santo Amaro para construir um residencial de médio/alto, a Helbor comprou 19 mil CEPACs na Operação Urbana Água Espraiada, para aumentar o potencial construtivo.

O acordo com a Cyrela também inclui a venda desses CEPACs, que a incorporadora deve usar em outros projetos, já que empreendimentos do MCMV dispensam o uso dos certificados.

A disposição da Cyrela para comprar os CEPACs foi determinante para o acerto, já que a Helbor não queria ficar com certificados sem serventia na mão, e num momento em que há pouca demanda no mercado secundário para revendê-los a terceiros.

A transação ainda depende de aprovação pelo CADE, mas foi bem recebida por analistas, que veem na venda um esforço da Helbor para diminuir a sua alavancagem, hoje o principal ponto de atenção do mercado em relação à incorporadora.

O BTG calcula que o valor a ser recebido em dinheiro representa 16% da dívida líquida da Helbor, gerando uma “redução relevante da alavancagem.”

A Helbor, no entanto, diz que é difícil cravar um número para o nível de redução da alavancagem porque vai depender das condições macro e de mercado durante o desenvolvimento do empreendimento.

O projeto ainda não foi elaborado e não tem o alvará de construção – hoje suspenso pela Justiça de São Paulo – mas a expectativa é que o lançamento ocorra em 2027.

Para a Cyrela, o empreendimento reforça o desejo da incorporadora de ampliar a participação do MCMV em seus negócios, diante da maior resiliência da habitação econômica em um cenário de juros altos.

No ano passado, os projetos do MCMV (faixas 2 e 3) representaram 29% do VGV lançado, acima dos 23% registrados em 2024.