Um dos maiores fundos imobiliários não listados do mundo decidiu suspender os resgates – numa das ações mais agressivas já tomadas por um grande gestor para conter a pressão sobre a liquidez.

O Starwood Real Estate Income (SREIT), do Starwood Capital Group, interrompeu os resgates porque não quer se desfazer dos seus ativos para dar conta dos pedidos, julgando que o momento do mercado – marcado pelos juros altos – é desfavorável para vender imóveis.

“Reconhecemos que esta decisão pode ser frustrante para alguns acionistas. No entanto, tomar esta medida agora nos permite preservar a oportunidade de alcançar melhores resultados à medida que as condições de mercado melhorarem,” o CEO Barry Sternlicht escreveu em carta aos acionistas.

 A decisão marca o auge de uma tensão entre a gestão do fundo e seus investidores que vem numa crescente há alguns anos.

O SREIT tem restringido os saques desde 2022, quando o Fed começou a subir os juros, chegando a reduzir o limite mensal para apenas 0,33% do valor patrimonial líquido.

O CEO tomou medidas restritivas no passado confiando que os juros iriam começar a cair, aliviando a situação, mas agora o Fed está sinalizando que não haverá cortes até pelo menos 2027, com o preço do petróleo mantendo a inflação elevada.

“Em junho de 2025, o mercado projetava que a taxa caísse para 3%. Com a imposição de tarifas — e agora com a guerra — a curva se alterou,” disse o CEO.

O fundo tem 598 imóveis voltados para geração de renda, com avaliação total de US$ 22,4 bilhões e taxa de ocupação de 94%. A maioria (71%) é de propriedades do segmento multifamily, com mais de 63 mil apartamentos.

Para Sternlicht, vender agora seria se desfazer de ativos de qualidade em um ambiente de preços baixos.

Também para preservar o caixa, a Starwood reduziu a taxa de distribuição anualizada das ações Classe I do SREIT de 6,3% para 4,7%. Na prática, a maioria dos investidores com mais de US$ 5 mil aplicados está com seus recursos travados.

Ainda assim, o fundo já se desfez de alguns ativos para diminuir o número de resgates, como um shopping center em West Palm Beach, na Flórida, vendido por cerca de US$ 133 milhões, “um valor ligeiramente superior” ao que foi pago na aquisição três anos antes, segundo o The Wall Street Journal.

Fundos como o SREIT são voltados para investidores menores, para investimentos mínimos de US$ 2,5 mil, e não para grandes fundos de pensão, fundações e outras instituições.

Os REITs não negociados em bolsa em geral publicam que têm o direito de restringir os resgates, mas são oferecidos por assessores de investimentos como  altamente líquidos em comparação a outros fundos imobiliários.

Além de interromper os resgates, o fundo da Starwood está tendo dificuldades para fazer novas captações, e outros fundos do setor têm sofrido um efeito indireto.

Kevin Gannon, o CEO da Stanger, disse ao WSJ que os gestores de outros fundos já ouviram investidores querendo saber se eles “vão adotar o mesmo esquema de restrição de resgates que a Starwood.”

No paralelo, o congelamento também abriu espaço para firmas como a MacKenzie Realty Capital e a Saba Capital Management lançarem ofertas públicas para comprar ações com descontos, apostando que alguns investidores aceitarão uma redução em troca de liquidez.