Metro Quadrado 
A pressão que vivem as incorporadoras no cenário de juros altos dos últimos anos trouxe para o mercado de leilões um lote de ativos raros, que costumam ficar restritos à mesa de players institucionais.
A plataforma Bayit leiloou 16 apartamentos retrofitados e localizados em um único edifício na República, bairro do centro histórico de São Paulo.
A região tem se aquecido nos últimos anos graças a incentivos da Prefeitura, que, por meio do programa Requalifica Centro, fomenta negócios de diversas construtoras privadas na área.
Mas boa parte das unidades retrofitadas não costuma ser negociadas de forma aberta ao mercado. “Vários incorporadores preferem vender o prédio inteiro para um fundo ou outro investidor institucional,” Avraham Dichi, CEO e fundador da Bayit, disse ao Metro Quadrado.
É o caso da Brookfield, por exemplo, que comprou uma série de edifícios retrofitados em São Paulo e no Rio de Janeiro para seu portfólio de multifamily.
O prédio com os apartamentos leiloados pela Bayit, batizado de Residence Jacques Pilon, era originalmente um edifício comercial e foi retrofitado e convertido em residencial pela incorporadora TPA.
A conclusão das obras ocorreu em 2019, mas a companhia enfrentou problemas financeiros nos anos seguintes – a exemplo de diversas outras empresas do setor que, pressionadas pelos juros, têm dificuldades com caixa e endividamento – e entrou em recuperação extrajudicial em 2024.
Como parte do plano de recuperação, as unidades foram utilizadas como parte do pagamento de um CRI devido pela TPA e emitido pela securitizadora Virgo – posteriormente adquirida pela Riza Asset.
Dichi espera que a alta dos juros de mercado após a reeleição do presidente Lula deve movimentar o mercado de leilões de imóveis ao aumentar a pressão sobre os estoques das incorporadoras.
Os investidores que ficaram com as unidades no Jacques Pilon consideraram vender todos os apartamentos para um único investidor, mas foram convencidos a optar pelo leilão para maximizar os ganhos.
“É possível melhorar o valor nesses casos porque um institucional sempre vai querer ter uma vantagem maior na negociação do que uma pessoa física,” disse Dichi.
As unidades, que têm de 25,5 m² a 41,4 m², contavam com um desconto de 44% a 46% em relação ao valor de avaliação, a um preço médio de R$ 5 mil por m². Já a média dos lances foi de R$ 5,5 mil por m².
O leiloeiro afirma que um prédio na mesma região foi vendido recentemente por valores a cerca de R$ 12 mil a R$ 13 mil por m². “É uma oportunidade clara para investidores que gostam da região.”
Dichi diz que as unidades atraíram principalmente a atenção de quem busca imóveis para o mercado de short stay, uma vocação da região.
Todas as 16 unidades receberam lances no leilão e as vendas já foram aprovadas. A menor proposta foi de R$ 161,5 mil por uma unidade de 27,5 m², enquanto a maior foi de R$ 232,8 mil para um apartamento de pouco mais de 41 m².
