Opinião/ As comparações rasas e simplistas de preços de imóveis

Vejo com frequência na internet comparações de preços do metro quadrado em diversas cidades e bairros que pecam pela superficialidade e uma falta de entendimento dos aspectos técnicos do mercado.

Não que a média do metro quadrado em determinada região não deva ser analisada na hora de comprar um imóvel. Trata-se de uma referência relevante, mas ela já não explica sozinha o valor de um apartamento, especialmente quando se compara um lançamento com um prédio construído há décadas.

A comparação falha porque reúne produtos concebidos para momentos diferentes. É como olhar para dois carros de épocas distintas apenas pelo tamanho do motor: o número é comparável, mas diz pouco sobre conforto, segurança, experiência e valor, além de não considerar a depreciação natural acumulada ao longo do tempo.

No mercado imobiliário, naturalmente, essa diferença de depreciação é menor do que a observada entre carros novos e usados. Ainda assim, ela existe e ajuda a explicar por que imóveis de idades, padrões construtivos e condições tão distintas não podem ser avaliados apenas pelo mesmo indicador.

Apartamentos antigos da Zona Sul do Rio foram projetados para uma lógica familiar de décadas atrás. Em muitos casos, têm plantas 20% ou 30% maiores do que as famílias precisam hoje, além de corredores extensos, dependências pouco utilizadas e uma distribuição que nem sempre acompanha a rotina contemporânea.

O lançamento, por outro lado, tende a aproveitar melhor cada metro quadrado: integra ambientes, reduz áreas de circulação e transforma espaço construído em espaço efetivamente usado. Uma planta menor, quando eficiente, pode atender melhor do que uma unidade maior e mal distribuída. O comprador não leva apenas metragem; escolhe a capacidade daquela planta de acomodar sua vida com praticidade e menos desperdício.

Há ainda o estado do imóvel e sua depreciação. Grande parte dos apartamentos antigos exige atualização elétrica, hidráulica, de revestimentos e de distribuição interna. 

Reformar pode ser caro, demorado e desgastante. Por isso, o valor de mercado do imóvel costuma não representar o investimento que o comprador precisará de fato fazer.

Também é preciso considerar como os projetos novos são apresentados ao mercado. Uma boa estratégia de marketing não cria valor artificialmente: ela torna mais claros os atributos de um produto, comunica sua proposta e ajuda o comprador a perceber diferenciais de projeto, localização, serviços e infraestrutura.

Ao despertar o desejo por uma forma de morar mais alinhada à vida contemporânea, essa comunicação pode ampliar a atratividade do novo e, por comparação, evidenciar limitações dos imóveis antigos.

Outro aspecto decisivo é o que existe além da porta do apartamento. Nos empreendimentos atuais, as áreas comuns funcionam como uma extensão da unidade privativa. Quem recebe grupos maiores pode usar um salão ou espaço gourmet, em vez de manter dentro de casa uma sala dimensionada para ocasiões esporádicas. Quem treina dispõe de academia; quem nada, de piscina; famílias com crianças encontram espaço kids e áreas abertas; outros moradores valorizam sauna, convivência ou simplesmente um lugar agradável para sentar.

Essa estrutura amplia as possibilidades de uso sem exigir que cada morador compre e mantenha esses metros dentro da própria unidade. Há um condomínio a pagar, sem dúvida. Mas reproduzir a função desses ambientes dentro dos apartamentos demandaria uma área muito maior, com manutenção exclusiva e despesas patrimoniais elevadas.

Por isso, as áreas comuns também devem ser entendidas como uma extensão funcional da metragem privativa. 

As análises simplistas que consideram apenas os metros quadrados internos do apartamento deixam de fora uma parte relevante da experiência de uso e do valor entregue pelo imóvel. A área comum não é um acessório: tem função, uso e valor econômico.

Ela também torna o empreendimento relevante para um público mais amplo. Em um mesmo condomínio, diferentes perfis encontram respostas para necessidades distintas: o casal com filhos, a pessoa que prioriza atividade física, quem gosta de receber, quem busca segurança ou quem quer mais conveniência no cotidiano. Quanto mais bem planejada e funcional for essa infraestrutura, maior tende a ser a capacidade do produto de atravessar fases da vida e dialogar com compradores diversos.

Há, ainda, uma distorção estatística nas médias divulgadas na internet para bairros específicos, como Flamengo e Copacabana. Como os imóveis antigos são muito mais numerosos e concentram grande parte das transações, eles puxam para baixo o preço médio do metro quadrado. Os lançamentos são poucos, têm plantas mais eficientes e oferecem outro padrão de infraestrutura.

Imagine um mercado no qual sejam negociados 30 imóveis: 29 antigos, com preços de metro quadrado mais baixos, e apenas um lançamento, significativamente mais valorizado. A média resultante será fortemente influenciada pelos imóveis antigos, não porque o lançamento esteja precificado de forma incoerente, mas porque os produtos comparados têm pesos muito diferentes na amostra.

A lógica é semelhante à de uma loja com 30 carros, dos quais 29 são usados e valem R$ 40 mil, enquanto um modelo novo custa R$ 150 mil. A média de preços ficaria muito mais próxima do universo dos carros usados e diria pouco sobre o valor efetivo do veículo novo. Misturar tudo em uma única média não significa comparar equivalentes; significa apenas combinar produtos distintos em proporções muito desiguais.

No Flamengo, essa diferença ganha peso adicional. Quase não há terrenos disponíveis para novos condomínios completos. Ao mesmo tempo, o bairro reúne praia, parque, mobilidade, tradição, vida cultural e proximidade com o Centro e o aeroporto. Um produto novo, bem localizado e com infraestrutura atual nasce, portanto, com um valor que reflete não apenas seus atributos, mas também sua relevância e diferenciação no mercado.

Depois de 44 anos acompanhando o mercado, vejo que o metro quadrado deve ser o começo da análise, nunca a conclusão. Planta eficiente, estado do imóvel, qualidade das áreas comuns, segurança, conveniência, localização, diferenciação e a maneira como esses atributos são percebidos pelo mercado são partes da mesma conta.

O verdadeiro valor está menos na quantidade abstrata de metros, e mais no quanto cada espaço consegue servir à vida de quem vai morar ali. 

Rogério Chor é fundador da TGB Imóveis.