Metro Quadrado 
Nas últimas duas décadas, o debate sobre os impactos da política monetária no mercado imobiliário extrapolou o canal tradicional do crédito.
A literatura recente revela que as variações nas taxas de juros não afetam os aluguéis apenas ao encarecer ou baratear o financiamento, mas sim ao reconfigurar radicalmente a decisão das famílias entre comprar a casa própria ou permanecer no aluguel.
Essa dinâmica – consagrada como housing tenure channel – ganhou centralidade nas discussões contemporâneas sobre como as decisões dos bancos centrais reverberam na economia real.
A literatura clássica de transmissão monetária – sintetizada por Frederic Mishkin – argumenta que a habitação ocupa uma posição central no mecanismo de transmissão da política monetária. Um aumento da taxa básica de juros eleva o custo de uso do capital habitacional (user cost of housing), reduz a demanda por imóveis, afeta as expectativas de valorização imobiliária e modifica as condições de crédito.
Além do efeito direto sobre o investimento residencial, a queda nos preços dos imóveis reduz a riqueza das famílias e a capacidade de oferecer imóveis como garantia, amplificando os efeitos da política monetária sobre consumo e investimento.
Um marco importante dessa literatura é o modelo de Matteo Iacoviello (2005), que incorpora imóveis como garantia (collateral) em um modelo DSGE.
Nesse modelo, a política monetária afeta simultaneamente o valor dos imóveis, a capacidade de endividamento das famílias e a demanda agregada.
A principal contribuição é mostrar que o mercado imobiliário não é apenas um setor afetado pelos juros, mas um amplificador dos ciclos econômicos devido às restrições de crédito associadas ao valor das garantias.
Posteriormente, Garriga, Kydland e Sustek (2013) demonstram que o impacto dos juros depende da estrutura dos financiamentos. Em economias com predominância de hipotecas de taxa variável (adjustable-rate mortgages), alterações na política monetária são transmitidas rapidamente ao custo do crédito e ao consumo das famílias. Em mercados dominados por financiamentos de taxa fixa, a transmissão é mais lenta e ocorre principalmente por meio dos novos contratos de crédito.
O estudo de Dias e Duarte (2019) – utilizando choques monetários identificados para os Estados Unidos – encontra um resultado aparentemente paradoxal: choques monetários contracionistas reduzem os preços dos imóveis, mas aumentam os preços dos aluguéis.
O mecanismo proposto é relativamente simples. O aumento das taxas de juros encarece o financiamento imobiliário, reduz as transições da condição de inquilino para proprietário e diminui a taxa de propriedade da habitação (homeownership rate).
Como consequência, mais famílias permanecem no mercado de aluguel, aumentando a demanda por imóveis alugados e pressionando os preços dos aluguéis para cima.
Os autores também mostram que as vacâncias no mercado de aluguel diminuem após um aperto monetário, reforçando a interpretação de que há deslocamento da demanda do mercado de compra para o mercado de locação.
Essa evidência deu origem ao chamado housing tenure channel da política monetária.
Em um trabalho posterior, Dias e Duarte (2022) desenvolvem um modelo novo-keynesiano com dois tipos de famílias para mostrar que a decisão entre comprar e alugar constitui um canal próprio de transmissão monetária.
Segundo os autores, a política monetária modifica não apenas os preços dos ativos imobiliários, mas também a distribuição entre proprietários e inquilinos, gerando efeitos redistributivos relevantes. Famílias que pretendiam adquirir sua primeira moradia permanecem alugando por mais tempo quando o financiamento se torna mais caro, aumentando a pressão sobre o mercado de locação.
Estudos recentes do Bank of England mostram que os preços dos imóveis e os aluguéis respondem de maneira bastante distinta aos aumentos das taxas de juros. Enquanto os preços dos imóveis tendem a cair de forma relativamente rápida após um aperto monetário, os aluguéis permanecem elevados por um período prolongado e apenas posteriormente apresentam desaceleração.
Os autores argumentam que proprietários não repassam automaticamente o aumento dos custos financeiros para os aluguéis; em vez disso, a principal força vem do aumento da demanda por locação decorrente da menor capacidade das famílias de adquirir imóveis.
Resultados semelhantes aparecem em um estudo recente do Bank of Canada.
Utilizando dados nacionais e municipais, os autores mostram que uma política monetária mais restritiva reduz os preços dos imóveis, mas eleva o índice de aluguéis, especialmente em cidades com oferta habitacional menos elástica e menor proporção de famílias migrando do aluguel para a propriedade.
Esses resultados sugerem que a resposta dos aluguéis depende fortemente das características estruturais do mercado imobiliário local.
A discussão teórica sobre a transmissão da política monetária ganhou especial relevância no Brasil após o forte ciclo de aperto monetário iniciado em 2021.
Em resposta ao aumento da inflação observado após a pandemia, o Banco Central elevou a taxa Selic de 2% ao ano, patamar vigente entre agosto de 2020 e março de 2021, para 13,75% ao ano em agosto de 2022, mantendo-a nesse nível por aproximadamente um ano antes do início do ciclo de flexibilização monetária.
Posteriormente, a Selic foi reduzida até 10,5% ao ano em meados de 2024, mas voltou a subir diante da persistência das pressões inflacionárias, alcançando novamente patamares próximos de 15% ao ano em 2025 e permanecendo em níveis elevados no início de 2026.
Esse movimento representa um dos maiores ciclos de alta dos juros da história recente brasileira e constitui um ambiente particularmente adequado para analisar os efeitos da política monetária sobre o mercado imobiliário.
A dinâmica inflacionária acompanhou esse processo. Após registrar inflação inferior a 5% em 2020, o IPCA acelerou para aproximadamente 10,1% em 2021, refletindo choques de oferta globais, desorganização das cadeias produtivas e aumento dos preços de energia e alimentos.
Em 2022, a inflação desacelerou para 5,8%, atingiu 4,6% em 2023 e permaneceu próxima do teto da meta em 2024 e 2025, justificando a manutenção de uma política monetária restritiva por período prolongado.
O comportamento do mercado imobiliário, entretanto, não acompanhou integralmente essa desaceleração econômica. Embora o aumento dos juros tenha reduzido a demanda por aquisição de imóveis financiados, os preços dos imóveis residenciais continuaram apresentando valorização moderada, enquanto os preços dos aluguéis cresceram em ritmo ainda mais intenso em diversas capitais.
Esse comportamento está em linha com a literatura internacional que identifica o housing tenure channel, segundo o qual famílias impedidas de adquirir imóveis devido ao maior custo do crédito permanecem por mais tempo no mercado de locação, pressionando os preços dos aluguéis.
Os dados do Índice FipeZAP ilustram esse fenômeno. Em maio de 2026, o preço médio nacional dos apartamentos anunciados para venda atingia aproximadamente R$ 9.809 por metro quadrado, enquanto o preço médio nacional de locação alcançava R$ 53,35 por metro quadrado, correspondente a um rental yield médio anual de 6,11%.
Entretanto, observam-se diferenças expressivas entre as principais capitais brasileiras. No mercado de venda, Florianópolis apresentava o maior preço médio entre as cidades analisadas, com R$ 13.288/m², seguida por São Paulo (R$ 12.045/m²), Rio de Janeiro (R$ 10.982/m²), Belo Horizonte (R$ 10.680/m²), Fortaleza (R$ 9.418/m²) e Porto Alegre (R$ 7.539/m²).
Já no mercado de locação, São Paulo registrava o maior preço médio, de R$ 64,67/m², seguida por Florianópolis (R$ 60,93/m²), Rio de Janeiro (R$ 59,08/m²), Belo Horizonte (R$ 49,68/m²), Porto Alegre (R$ 45,12/m²) e Fortaleza (R$ 39,97/m²).
Esses resultados evidenciam que, embora Florianópolis lidere entre as cidades analisadas em termos de preço de venda, São Paulo concentra o mercado de locação mais caro, refletindo diferenças estruturais entre oferta e demanda nos mercados de compra e aluguel.
No Rio, nos últimos 10 anos – entre janeiro de 2016 e junho de 2026 – houve um aumento de 61,8% no preço do M2 para locação e 5,3% para a venda.
Já em âmbito nacional, nesse mesmo período, houve um aumento de 94,9% no preço do metro quadrado para locação e 43% para a venda.
Além dos níveis de preços, chama atenção a heterogeneidade das taxas de valorização.
Nos 12 meses encerrados em junho, Fortaleza registrou crescimento de aproximadamente 10,8% no preço do metro quadrado para venda, seguida por Florianópolis (8,29%), Belo Horizonte (4,76%), Rio de Janeiro (4,37%), São Paulo (3,84%) e Porto Alegre (2,43%).
No mercado de locação, a dinâmica foi a seguinte: Fortaleza se manteve na liderança da valorização anual entre as cidades analisadas (14,29%), seguido pelo Rio de Janeiro (11,65%), Porto Alegre (10,03%), Belo Horizonte (8,64%), São Paulo (5,73%) e Florianópolis (3,55%).
Em praticamente todas essas cidades, tanto a valorização dos imóveis quanto a dos aluguéis superaram a inflação acumulada no período (IPCA de 4,72%), indicando que o mercado residencial permaneceu aquecido apesar do elevado custo do crédito.
O fato de os aluguéis apresentarem, em diversas capitais, taxas de crescimento superiores às observadas para os preços de venda é consistente com a hipótese do housing tenure channel, segundo a qual o aumento do custo do financiamento imobiliário desloca parte da demanda do mercado de compra para o mercado de locação, pressionando os preços dos aluguéis mesmo em um ambiente de política monetária restritiva.
Sob a perspectiva do mercado de crédito, o aumento da Selic foi acompanhado por uma elevação significativa das taxas de financiamento imobiliário.
Como a maior parte dos financiamentos no Brasil utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e incorpora a taxa básica de juros na formação das taxas cobradas aos mutuários, o encarecimento do crédito reduziu a capacidade de financiamento das famílias, especialmente dos compradores da primeira moradia.
Esse mecanismo alterou a composição da demanda habitacional, deslocando parte das famílias do mercado de compra para o mercado de aluguel, exatamente como previsto pelos modelos desenvolvidos por Dias e Duarte (2019, 2022).
Essa evidência descritiva sugere que o mercado imobiliário brasileiro respondeu ao ciclo recente de política monetária de maneira semelhante ao observado em economias desenvolvidas.
Enquanto a elevação da Selic reduziu o acesso ao crédito habitacional, os preços dos imóveis continuaram crescendo em ritmo moderado e os mercados de locação permaneceram pressionados pela maior demanda relativa por aluguel.
Esse padrão reforça a hipótese de que a política monetária afeta o mercado habitacional não apenas por meio da valorização dos ativos imobiliários, mas também pela decisão das famílias entre comprar e alugar um imóvel.
Flávio Valle é economista e vereador do Rio de Janeiro pelo PSD.
