BALNEÁRIO CAMBORIÚ, Santa Catarina — A lista de imóveis mais luxuosos e cobiçados de BC deve em algum momento deixar os arranha-céus da praia central e se deslocar para uma outra região onde as casas ainda são maioria, e onde os poucos prédios existentes ou em desenvolvimento não podem passar dos três andares.

Segundo incorporadoras e corretores locais, os bairros de Estaleiro e Estaleirinho, localizados em um eixo de Mata Atlântica preservada, são as próximas apostas do mercado de BC, por atraírem quem busca menos vizinhos e mais exclusividade no litoral catarinense, tal como ocorre na Praia Brava em Itajaí.

Os dois bairros ficam a apenas 15 minutos de carro do centro de BC. Mas fazem parte de uma área de proteção ambiental, chamada de APA Costa Brava, estabelecida no início dos anos 2000 como uma contrapartida para danos ambientais causados durante o desenvolvimento da Avenida Interpraias, estrada que liga as seis praias da região e conecta BC à vizinha Itapema.

Uma APA exige um plano de manejo específico para definir as regras e liberar obras dentro de seu perímetro. No caso da Costa Brava, o dispositivo ficou travado por cerca de duas décadas, o que afastou projetos que temiam construir sob insegurança jurídica.

Com o plano aprovado em 2020, as incorporadoras enfim se sentiram mais seguras para preparar lançamentos, mas ainda estão sujeitas a regras restritas para os empreendimentos.

Nas áreas mais baixas e perto do mar, por exemplo, são permitidos até três pavimentos e uma ocupação de, no máximo, 40% dos terrenos. Já nas zonas de morraria, acima dos 25 metros de altitude, o percentual é ainda menor, de 10% de ocupação limitada a dois pavimentos.

Isso faz com que os condomínios tenham poucas unidades, em contraste com os lançamentos no centro de BC, como o ambicioso Senna Tower — projeto da FG que, com 550 metros de altura e 157 andares, será o residencial mais alto do mundo.

“O Senna Tower tem um terreno de cerca de seis mil metros e mais de 200 apartamentos. Nós temos um terreno de cinco mil metros que terá 12 apartamentos,” disse Fabrício Bellini, CEO da Blue Heaven, uma das incorporadoras que atua na região, ao Metro Quadrado.

Como a maior parte do terreno fica livre de construções, Bellini afirma que as empresas têm aproveitado as áreas vagas para investir forte no paisagismo e na arquitetura, diferenciando os projetos.

A Blue Heaven, por exemplo, deve lançar três empreendimentos, com VGV somado de cerca de R$ 700 milhões.

Um deles, o Kogan Madê, é assinado por Marcio Kogan e terá apenas seis unidades.

Os outros dois, Monolity e Aquos, terão 24 e 12 unidades, respectivamente, e são assinados por Greg Bousquet, do Architects Office.

O projeto do Monolity foi premiado no Urban Design Architecture Awards de 2024 e um dos finalistas do World Architecture Festival (WAF) – um dos mais prestigiados da categoria – no ano passado.

Outro fator que limita o tamanho dos lançamentos e reforça a característica exclusiva da região é a geografia local de praias menores.

Enquanto a orla central tem cerca de seis quilômetros de extensão, a faixa de praia é de pouco menos de dois quilômetros em Estaleiro e de apenas 700 metros no bairro vizinho.

“Só o Senna Tower terá mais unidades do que toda a área frente mar do Estaleirinho,” disse Renato Monteiro, CEO da Sort Investimentos, uma boutique de investimentos imobiliários com presença na região.

Os moradores, o poder público e as empresas que atuam nos dois bairros e em outros que fazem parte da APA Costa Brava também criaram associações e uma agência para fomentar o desenvolvimento ordenado e preservar a veia de exclusividade da região.

Lucas Pasquali, que é membro da Associação de Moradores da Praia do Estaleirinho e um dos delegados do plano diretor de BC, diz que essas instituições e a própria legislação das áreas de proteção ambiental impedem que mudanças no Prefeitura ou um futuro lobby da construção civil, por exemplo, levem a um afrouxamento das regras e liberem a construção de prédios maiores.

A ideia é seguir o exemplo da vizinha Praia Brava de Itajaí, onde o zoneamento mais restritivo também restringiu os projetos a condomínios menores e os preços já superam em até 30% a média dos últimos empreendimentos lançados em BC.

Para Renato Monteiro, a consolidação ordenada dos bairros, a escassez de terrenos, a baixa densidade populacional e os lançamentos assinados por grandes escritórios de arquitetura devem atrair cada vez mais atenção nos próximos anos, elevando os preços em Estaleiro e Estaleirinho.

O executivo, que também lidera uma plataforma de parceria entre corretores de BC com imobiliárias de todo o País, aposta que em cinco ou seis anos a área deve ter o metro quadrado mais caro de Santa Catarina, com preços de até R$ 200 mil por m² nos produtos lançados nas quadras mais próximas ao mar.