Metro Quadrado 
Em Curitiba, as incorporadoras estão lançando mais estúdios do que qualquer outra coisa.
Segundo dados da Brain, os compactos representaram 70% dos lançamentos na cidade no primeiro tri – um resultado impulsionado por mudanças urbanísticas, pela revitalização da região central e por uma demanda crescente de estudantes, investidores e jovens profissionais.
Proporcionalmente, a capital paranaense já é a metrópole que mais lança estúdios no Brasil.
Em números absolutos, só está atrás de São Paulo. Foram 1 mil unidades lançadas nos primeiros três meses deste ano, enquanto a capital paulista teve 9,8 mil lançamentos no período.
A capital paranaense ocupa a vice-liderança no mercado de estúdios há três anos, mas já superou a capital paulista no preço médio. Os compactos lançados na cidade custam, em média, R$ 13,3 mil por m², contra R$ 11,1 mil na capital paulistana.
“Aqui, a conta do incorporador é infinitamente melhor para construir unidades compactas do que qualquer outra tipologia. Ficou uma briga muito difícil para quem tentou produzir outros produtos,” Maria Eugênia Fornea, a presidente da Ademi-PR, disse ao Metro Quadrado.
A ascensão dos compactos em Curitiba coincidiu com uma série de mudanças na região central da cidade.
Nos últimos anos, a Prefeitura passou a estimular novos empreendimentos no Centro, e as incorporadoras encontraram um público crescente formado por jovens profissionais e investidores.
A cidade também atrai um fluxo constante de estudantes vindos do interior do Paraná, ajudando a ampliar a demanda por apartamentos nos últimos anos.
A Hype está entre as empresas que entraram no segmento, lançando mais de 1 mil unidades compactas desde 2021 – aproximadamente R$ 347 milhões em VGV.
Boa parte dessa produção se concentrou na região central da cidade, onde a companhia viu surgir um público interessado em morar perto de universidades, serviços e locais de trabalho.
“Tem muito curitibano tentando entrar no mercado de investimentos e que não quer se arriscar muito, mas também não sabe por onde começar. O estúdio acaba sendo essa porta de entrada,” Franz Heidenfelder, o diretor de incorporação da Hype, disse ao Metro Quadrado.
Além disso, a expansão dos compactos abriu novas possibilidades para o mercado de hospedagem.
Hoje, a cidade possui aproximadamente 17 mil leitos de hotel e deve receber cerca de 20 mil estúdios até o fim de 2027, de acordo com dados da Ademi-PR.
Apesar do volume previsto, o setor ainda não vê sinais de saturação.
“Os produtos lançados estão sendo líquidos no seu processo inicial de venda. Mas é inequívoco que temos que acompanhar o desdobramento disso nas taxas de ocupação do short stay,” disse Guilherme Werner, sócio da Brain.
A predominância dos compactos está diretamente ligada à forma como a legislação urbana da cidade foi desenhada nos últimos anos, com a flexibilização de vagas de garagem e do tamanho de áreas comuns.
O efeito colateral é que outros produtos passaram a perder espaço dentro do mercado imobiliário local, como a habitação de interesse social.
Ainda que uma parcela significativa da população de Curitiba se enquadre nas faixas de renda atendidas por esse tipo de moradia, a produção continua relativamente baixa quando comparada ao volume de compactos lançados na cidade.
Com o Plano Diretor da cidade prestes a ser votado, o HIS tem sido um tópico de atenção para o mercado.
Entidades do setor defendem mudanças que ampliem a viabilidade econômica de outros tipos de moradia e reduzam a concentração dos lançamentos em uma única tipologia.
“O Plano Diretor de Curitiba, historicamente, acabou gentrificando a cidade. Os eixos estruturais por onde passam os meios de transporte acabaram sendo habitados por população de alta renda,” disse Werner. “Hoje, a legislação de Curitiba é altamente restritiva à produção de habitação de interesse social.”
