Metro Quadrado 
Em uma sociedade dominada por uma espécie de “fetiche pela novidade”, o centro histórico de São Paulo foi paulatinamente abandonado por grandes empresas e investidores, que migraram, a partir da segunda metade do século XX, para novas fronteiras de desenvolvimento imobiliário.
Esse movimento deixou para trás imóveis importantes, originários do setor público ou posteriormente incorporados ao patrimônio público.
Hoje, muitos desses imóveis, localizados no coração da cidade, encontram-se vazios, subutilizados ou ocupados por usos pouco eficientes, desperdiçando um enorme potencial econômico, social e urbano.
Nos últimos anos, no entanto, o Centro voltou a atrair a atenção de investidores e moradores, impulsionado por mudanças no estilo de vida, que passaram a valorizar a proximidade entre moradia, trabalho e serviços – um movimento que tem sido impulsionado pelo setor público.
Já são quase 50 empreendimentos de retrofit beneficiados pelo programa de subvenção econômica da Prefeitura de São Paulo, e mais de 35 mil novas unidades habitacionais na região central dentro das diretrizes da nova legislação.
Em outro modelo, a concessão do terraço do Edifício Martinelli pela SP Urbanismo à iniciativa privada transformou um espaço subutilizado em um ativo dinâmico com atração de visitantes, geração de receitas para a empresa pública e investimentos na requalificação do edifício.
O caso evidencia o potencial dos imóveis públicos como instrumentos de reconfiguração urbana, de uma forma que o poder público vai além do papel de regulador ou financiador (como no caso da subvenção).
Contudo, modelos tradicionais de parceria com o setor privado, como concessões ou alienações, apresentam limitações relevantes quando aplicados a ativos complexos e de alto potencial de transformação urbana.
A concessão pode restringir alternativas de exploração econômica, enquanto a venda direta implica a perda de participação do setor público na valorização futura dos ativos, especialmente relevante em contextos de requalificação urbana, além de pressionar o valor de venda dos ativos em um cenário de juros elevados por período prolongado.
O desafio atual, portanto, não é apenas dar uso aos imóveis públicos, mas fazê-lo de forma estratégica e sem abrir mão da captura de parte da valorização gerada pelo investimento privado.
É nesse ponto que instrumentos financeiros mais próximos do mercado, como os fundos imobiliários, podem contribuir para redefinir e abrir novas frentes de participação ativa do Estado.
A estrutura dos FIIs é relativamente simples: o imóvel público pode ser integralizado em um fundo, convertendo-se em cotas detidas pelo ente público, enquanto investidores privados aportam recursos para sua requalificação e desenvolvimento.
Com isso, reduz-se a necessidade de desembolso inicial por parte do investidor, ampliando a capacidade de financiamento dos projetos e, ao mesmo tempo, o setor público preserva participação econômica no ativo, capturando parte da valorização futura.
Longe de ser uma simples privatização, esse modelo permite alinhar interesses, com o setor público deixando de atuar apenas como regulador, financiador ou alienador do patrimônio e passando a desempenhar um papel mais ativo na indução do desenvolvimento urbano, compartilhando riscos e resultados com o setor privado e contribuindo para orientar os projetos em linha com os objetivos da política pública.
Experiências internacionais mostram que esse tipo de arranjo não é incomum.
Em diferentes contextos, ativos públicos têm sido utilizados como base de estruturas financeiras que viabilizam investimentos privados sem perda de participação estratégica do setor público.
No Brasil, onde o estoque de imóveis públicos ociosos ou subutilizados é significativo, o potencial é ainda mais evidente.
A adoção de instrumentos e veículos financeiros inovadores pode, assim, contribuir para transformar imóveis ociosos ou subutilizados, públicos e privados, em ativos produtivos, viabilizando novos empreendimentos, ampliando a oferta habitacional e gerando receitas para o próprio setor público.
Mais do que dar destino a esses imóveis, trata-se de incorporá-los de forma estratégica à dinâmica de desenvolvimento urbano, em um arranjo capaz de produzir ganhos econômicos, sociais e fiscais de forma sustentada — e reposicionar o setor público como agente ativo do desenvolvimento urbano brasileiro.
José Armênio de Brito Cruz é arquiteto e superintendente de Programas Especiais da SP Urbanismo.
Vitor Meira França é economista e Gerente de Estudos Econômicos da SP Urbanismo.
