Metro Quadrado 
PORTO ALEGRE – A capital gaúcha está nos preparativos finais para colocar de pé de uma operação urbana que se inspira no leilão de CEPACs da Faria Lima e pretende revitalizar uma das avenidas mais importantes da cidade, com a expectativa de atrair cerca de R$ 1 bilhão em venda de certificados.
Num esforço para atrair mais moradores e negócios, Porto Alegre quer estimular a construção de empreendimentos residenciais e comerciais na Av. Ipiranga e no seu entorno, uma área que soma 16 milhões de metros quadrados (1.600 hectares).
A gestão municipal está finalizando o projeto de lei que institui a Operação Urbana Consorciada Nova Ipiranga, e a perspectiva é apresentá-lo ao Legislativo até outubro. Ao mesmo tempo, está sendo estruturada a empresa pública que vai tocar o processo.
A operação na avenida Ipiranga é debatida desde 2022 e será a primeira do tipo na cidade. Para que finalmente consiga sair do papel, a Prefeitura quer fazer a primeira parte das intervenções com recursos próprios para estimular o mercado a investir nas etapas seguintes.
A gestão municipal deve investir cerca de R$ 260 milhões para os projetos da fase 1, um trecho de um quilômetro que vai da Orla do Rio Guaíba até a Av. Érico Veríssimo. O BNDES deve ser um dos financiadores da Prefeitura, apurou o Metro Quadrado.
“Porto Alegre não tem um mercado como o de São Paulo. O instrumento da outorga não seria suficiente para fazer obras dessa envergadura. Por isso, vamos aportar recursos,” Germano Bremm, o secretário municipal de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, disse ao Metro Quadrado.
O secretário estima que, tudo dando certo, a contratação desta obra será feita no segundo semestre de 2027, e que a reforma inicial leve de um a dois anos.
Já a expectativa de arrecadar R$ 970 milhões em certificados é tratada como o cenário mais provável pela Profill, a empresa de engenharia que tem ajudado a Prefeitura a estruturar o projeto. No melhor dos mundos, o valor poderia chegar a R$ 1,45 bilhão.
O valor máximo, no entanto, é considerado difícil de ser atingido, dado o tamanho da população da cidade e a capacidade de produção atual do mercado local.
O avanço da proposta dependia da aprovação do novo Plano Diretor e da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, sancionados em julho, que definiram os limites construtivos da região.
“Estamos agora ajustando os índices em função dessa revisão, para o instrumento fazer sentido,” Juliana Tonet, a diretora da Profill, disse ao Metro Quadrado.
O modelo é similar ao usado em São Paulo, como o da Faria Lima, e no Rio de Janeiro, no qual empresas interessadas em construir prédios mais altos do que o zoneamento permite compram certificados da prefeitura. O dinheiro obtido é usado pelo poder público para fazer obras de melhoria.
No caso da Ipiranga, um dos principais desafios é despoluir o córrego – ou arroio – que corre no meio da avenida e a deixa com mau cheiro.
A operação prevê a construção de um parque linear ao longo da Ipiranga, que se estende por nove quilômetros. Nas ruas transversais, haverá corredores verdes, com biovaletas, que captam melhor a água da chuva.
O novo parque terá conexão com a Orla do Rio Guaíba, cuja reforma terminou este ano. O local é um dos principais pontos turísticos da cidade.
Além disso, a lei local determina que 25% dos recursos obtidos com a operação sejam destinados a melhorias habitacionais e moradias de interesse social.
A área de abrangência da operação urbana inclui ainda um shopping center e campi da PUC-RS e da UFRGS. Ao todo, a área impactada corresponde a 3% do território da cidade.
O projeto busca ainda atrair de volta a Porto Alegre moradores que deixaram a cidade nos últimos anos. O censo de 2022 apontou um encolhimento da população da capital, enquanto cidades no entorno tiveram altas.
“A região do perímetro de adesão é muito interessante para quem mora em Viamão e fica muito tempo no trânsito para chegar em Porto Alegre,” diz Tonet.
