Metro Quadrado 
O bairro de Botafogo perdeu um prédio e, a julgar pelo noticiário, ganhou uma festa.
Principalmente devido às altas taxas de juros do Brasil, a Dimensional Engenharia desistiu do Ibiúna Vista, um empreendimento que levaria 76 apartamentos à Rua Real Grandeza.
A associação de moradores do bairro disse a O Globo que 98% dos vizinhos comemoraram a notícia, porque o bairro já estaria saturado.
Sou morador de Botafogo e não estou nessa conta. Quem passa à noite por aquele trecho da Real Grandeza encontra um cenário degradante, com uma rua esvaziada e insegura. É difícil entender o que há para festejar.
O trabalho de uma associação de moradores sempre merece respeito, e entendo o sentimento de quem acompanha de perto a vida do bairro. Mas desconfio que a porcentagem dos vizinhos satisfeitos com a notícia seja de 98%. Botafogo possui quase 77 mil habitantes, e muitos deles, como eu, veem a notícia sob outro olhar. Um debate sobre o futuro do bairro pede um retrato mais amplo de quem vive nele.
Esta reação tem nome: NIMBY (not in my backyard), – “não no meu quintal”. Não se trata de má fé. Quem já mora aqui sente o canteiro de obras na porta, enquanto quem se beneficiaria do prédio novo ainda não mora no bairro – e, por isso, não está nos grupos nem nas reuniões.
Um estudo de 2019, de Katherine Einstein, David Glick e Maxwell Palmer, analisou reuniões públicas sobre novas construções em Massachusetts. Quase 75% dos comentários foram feitos por proprietários de imóveis, embora eles fossem menos da metade dos moradores daquelas cidades. O inquilino raramente entra nessa conta. Tampouco entram, aqui, os comerciantes da Real Grandeza que lamentaram o cancelamento da construção.
Os números não mostram saturação. Botafogo tinha 76.728 moradores em 2022, cerca de 16.500 por km². É menos que Copacabana, Flamengo e o Leblon, bairro mais caro da cidade, e menos que os distritos centrais de São Paulo ou que a média de Paris.
O bairro, além disso, perde gente há décadas. Só desde 2010, a queda foi de 7,4%, mais de quatro vezes a da cidade. Os 76 apartamentos trariam cerca de 170 novos moradores. Somados às 293 unidades entregues neste ano no antigo complexo de Furnas pela RJZ Cyrela, seriam perto de 810 moradores, ou 13% do que o bairro perdeu em doze anos.
Densidade só faz sentido diante da infraestrutura, e Botafogo tem muita. O site da própria Associação de Moradores de Botafogo (AMAB) descreve o sistema de transportes do bairro como “um dos mais completos da cidade.” Temos metrô, inúmeras linhas de ônibus com faixas BRS nas ruas Voluntários da Pátria e São Clemente e ciclovias, além de hospitais e universidades. É justamente onde a cidade deveria ter mais moradores, não menos.
O engarrafamento da Real Grandeza é real, mas quem mora aqui sabe quando acontece: na entrada e na saída das escolas. Botafogo tem 64 escolas particulares e 16,7 mil alunos nelas, o equivalente a mais de um quinto dos moradores. Entre elas estão o Santo Inácio, maior escola particular do Rio, e a British School, na própria Real Grandeza.
Em Pequim, pesquisa publicada na Regional Science and Urban Economics mostrou que o vaivém escolar eleva em 4,5 pontos percentuais a probabilidade de congestionamento, e que horários escalonados e transporte escolar reduzem o problema. O prédio cancelado teria 80 vagas. A Real Grandeza não trava por causa de 80 carros.
Além disso, em janeiro de 2025, a própria presidente da associação declarou que “os moradores vivem um inferno”, diante da insegurança no bairro. A Real Grandeza aparecia então entre os focos de uso de crack, e os roubos de celular registrados pelo ISP haviam subido de 225 para 429. Prédio residencial é portaria, luz acesa, gente entrando e saindo. Estudo publicado no American Journal of Public Health acompanhou mais de 250 terrenos vazios na Filadélfia: onde surgiram moradias ou comércio, as agressões graves no entorno caíram cerca de 30%.
O uso de crack exige saúde e assistência social, e nenhum prédio resolve isso. Mas rua ocupada protege quem passa por ela, e um trecho requalificado tende a valorizar o entorno. Em São Paulo, estudo de Rodger Campos na revista Nova Economia, com 3.541 lançamentos, encontrou transbordamento positivo de preços entre imóveis vizinhos.
Um prédio melhora a sua quadra; muitos prédios aliviam o mercado do bairro. E o mercado de Botafogo está apertado. O aluguel subiu 21,9% em 12 meses, segundo o Secovi Rio, quase cinco vezes a inflação de 4,64%.
Na cidade, a oferta para locação tradicional caiu 31,8% entre 2023 e 2026, influenciada por juros altos e pela falta de estoque de apartamentos, e já debatida por mim em artigo publicado no Metro Quadrado. Ao mesmo tempo, cada apartamento abriga menos gente: 2,86 moradores em 2010, 2,2 em 2022. Só para acolher a mesma população, o bairro precisaria de cerca de 30% mais moradias.
Em São Paulo, Anagol, Ferreira e Rexer compararam, em estudo de 2021, quadras vizinhas após a reforma do zoneamento de 2016. Onde se permitiu construir mais, houve mais alvarás, mais oferta e, no médio prazo, preços menores. Barrar prédios não preserva o bairro para quem já mora nele: faz o inquilino perder a disputa pelo apartamento antigo.
O Ibiúna Vista não caiu por planejamento. A incorporadora citou custo de obra, juros altos, endividamento das famílias e distratos. Comemorar isso é comemorar a Selic, a mesma que mantém famílias no aluguel por não conseguirem financiar a compra. Quem comprou ficou sem o apartamento, o terreno segue parado e as três torres do complexo de Furnas, com mais de 13 mil m², continuam fechadas.
Botafogo pode exigir horários escolares escalonados, transporte escolar, atendimento em saúde e segurança nos pontos de uso de drogas, e comércio no térreo dos novos prédios. Nesse debate, a associação tem muito a contribuir, e quero fazê-lo com ela. Com dados e evidências.
Flávio Valle é economista e vereador do Rio de Janeiro pelo PSD.
