A publicação do plano que define o que poderá ser construído no entorno do aeroporto do Campo de Marte tirou o mercado imobiliário do escuro – mas as incorporadoras não gostaram do que viram.

O Secovi-SP e a Abrainc se juntaram para calcular os impactos do plano que abrange um raio de 20 quilômetros, e o resultado foi desanimador.

Segundo estudo apresentado pelas duas entidades, as novas regras para aprovação de obras têm potencial para impactar 137 mil unidades habitacionais com lançamento previsto apenas em 2026, que somam um VGV estimado em R$ 81,3 bilhões.

A análise só pôde ser feita após o Departamento de Controle do Espaço Aéreo (DECEA) publicar na semana passada o Plano de Zona de Proteção do Plano Diretor (PDIR) do Campo de Marte.

O plano teve de ser elaborado porque o Campo de Marte passará por mudanças na sua operação em razão dos investimentos que receberá da PAX Aeroportos, a concessionária controlada pela XP Asset que venceu o leilão em 2022 para assumir o terminal.

A PAX vai introduzir um novo modelo de pousos e decolagens, o de voos por instrumento, conhecido como IRF, que permite pousos mais automatizados, com menor dependência de controle humano e menos suscetíveis às condições climáticas.

A mudança, no entanto, vai restringir mais a construção de empreendimentos imobiliários.

Segundo o estudo do Secovi-SP e da Abrainc, cerca de 34 milhões de metros quadrados localizados no raio de 20 km do aeroporto passarão a exigir uma aprovação adicional do DECEA.

Além disso, a mudança deve gerar um custo financeiro adicional de R$ 2,7 bilhões, além de aumentar em até seis meses o ciclo de aprovação dos empreendimentos.

Para as entidades, a nova regra tende a ampliar a insegurança regulatória ao reduzir a previsibilidade dos investidores sobre a execução dos projetos.

Cláudio Bernardes, vice-presidente de urbanismo metropolitano do Secovi-SP, disse ao Metro Quadrado que o setor foi pego de surpresa pela mudança, já que a introdução do IRF não teria sido explicitada nos documentos da concessão.

“Esses efeitos não foram adequadamente avaliados do ponto de vista urbanístico para a cidade. Não podemos causar um impacto em uma cidade do tamanho de São Paulo sem fazer uma avaliação adequada,” disse ele.

Na avaliação do Secovi-SP e da Abrainc, a mudança no sistema de aprovação de projetos contraria o planejamento urbano municipal e o último Plano Diretor aprovado pela cidade.

Entre as áreas mais afetadas estão o PIU Arco Tietê, a Operação Urbana Consorciada Água Branca e o PIU Central.

Ao analisar 12 casos concretos sob a ótica da nova norma de aprovação por IRF, o estudo calculou que a perda média de altura permitida para os edifícios será de 40,27 metros.

“Se você fazia um prédio em um local onde a altura permitida era de 90 metros, mas perdeu 70 metros de altura máxima, sobraram apenas 20 metros. Em vez de construir 30 andares, você poderá fazer cinco andares, por exemplo,” disse Cláudio.

Na avaliação do vice-presidente do Secovi-SP, embora a mudança afete o mercado imobiliário de forma generalizada, os empreendimentos do Minha Casa Minha Vida podem sofrer impactos ainda maiores.

Nas áreas de eixo de desenvolvimento – que concentram maiores incentivos urbanísticos da Prefeitura –, os incorporadores dependem de gabaritos mais altos e do uso máximo do potencial construtivo para viabilizar os projetos.

“À medida que se limita o gabarito, cria-se uma trava nos incentivos urbanísticos previstos no Plano Diretor. Isso é péssimo do ponto de vista da produção de habitação de interesse social,” disse Cláudio.

Segundo o executivo, após compreender os impactos da introdução dos voos por instrumento no Campo de Marte, o Secovi-SP e a Abrainc devem buscar soluções em conjunto com a Prefeitura, o DECEA e a PAX Aeroportos.

Em nota, a PAX Aeroportos alegou que o estudo do Secovi-SP e Abrainc apresenta “interpretações incorretas” das normas técnicas do DECEA.

O Campo de Marte foi arrematado em 2022 pela XP Asset junto com o aeroporto de Jacarepaguá, no Rio de Janeiro, ambos por um valor total de R$ 141 milhões e um contrato de 30 anos de concessão.

A PAX Aeroportos foi criada no ano seguinte pela XP para executar seus planos de reforma e expansão das duas concessões.

A tese da gestora é escalar as operações de jatos particulares, helicópteros e táxi aéreo e, no futuro, eventualmente receber os “carros voadores” hoje em desenvolvimento no País.