Metro Quadrado 
Com os juros ainda elevados nos Estados Unidos, o mercado está favorável para comprar imóveis comerciais de proprietários pressionados por dívidas.
O cenário motivou a principal consultoria de imóveis comerciais fundada no Brasil, a Primaz, a fazer a sua primeira incursão pelo mercado americano.
Criada por Fernando Oliveira há mais de 20 anos, a consultoria é conhecida por grandes transações como a da venda da sede do Itaú BBA na Faria Lima para o próprio banco e por ter o varejo urbano como uma de suas especialidades.
Agora, a Primaz quer levar seus clientes para investir em strip malls da Flórida – e para isso fez um acordo com a Legacy Real Estate Capital, uma gestora americana fundada pelos brasileiros Jacob Abdala e Flávio Guimarães, que farão a captação dos recursos para comprar os ativos.
A Primaz e a Legacy estimam que há strip malls na Flórida que podem ser comprados a preços de 30% a 40% menores que o custo de construir um novo.
A gestora pretende captar US$ 50 milhões para fazer as aquisições. Como também deve recorrer a uma alavancagem bancária, o total subiria para US$ 130 milhões, o suficiente para comprar de sete a oito ativos.
Antes de se juntar à Legacy na empreitada, a Primaz avaliou oportunidades com outras firmas na Geórgia e no Texas, mas percebeu que havia uma resistência a esses estados por parte dos brasileiros, que gostam mesmo é da Flórida.
“Como muitos deles têm casa no estado ou viajam para lá com frequência, eles preferem investir em regiões que já conhecem, até para poder visitar o ativo de vez em quando,” Luiz Eduardo Viotti, o CEO da Primaz, disse ao Metro Quadrado.
E como os brasileiros também não estão habituados a investir em imóveis comerciais nos EUA, a Primaz deve atrair principalmente aqueles que já investem em lojas e shopping centers em cidades brasileiras – que fazem parte do público com o qual já tem relacionamento.
Além de avaliarem que os preços estão baixos, a Primaz e a Legacy dizem que os valores são pequenos demais para os grandes fundos americanos e por isso vários dos strip malls ainda não foram comprados.
O plano é priorizar ativos de nível B ou C que precisam de um “retrofit leve”, para aumentar aluguéis que estão defasados e revender o ativo ao final do ciclo.
“Com o reposicionamento do imóvel, vamos capturar ganhos via troca de inquilino e depois com a venda a um fundo de maior escala, quando os juros já terão caído mais e o mercado estará mais favorável,” disse Flavio Guimarães, da Legacy.
“A economia americana já está tendo um ciclo de melhora e a maioria das classes de ativos já andou, menos o varejo, que está só no começo.”
Segundo a gestora, há US$ 400 milhões em imóveis já mapeados na Flórida, que contam com uma média de 95% de ocupação – o que dá margem para promover os reajustes dos aluguéis.
“Estamos olhando oportunidades em todo o estado, mas há regiões que gostamos mais, como Orlando, West Palm Beach, Fort Lauderdale e Tampa,” disse Jacob Abdala.
Os strip malls vão representar de 85% a 90% das alocações. O restante será investido em galpões pequenos de last mile que vão complementar as operações dos shoppings, servindo de ponto de apoio a players de ecommerce.
A Primaz tem feito eventos em São Paulo com investidores para falar sobre a tese. A meta da Legacy é realizar as captações até agosto e fazer as alocações até 12 meses depois disso.
