Metro Quadrado 
O fundo de logística do BTG está comprando o portfólio de galpões de outro FII, em uma rara transação de quase R$ 1 bilhão em cash que mostra que o apetite do mercado por ativos logísticos está longe de esfriar.
O BTLG11, que captou recentemente R$ 1,8 bi para expandir a carteira, negociou as participações do fundo Capitânia Logística (CPLG11) em três ativos por R$ 959 milhões, fontes a par da transação disseram ao Metro Quadrado.
Para o fundo da Capitânia, o deal encerra o segundo ciclo de investimentos do FII um ano após o fim do primeiro ciclo e com R$ 121,8 milhões de lucro.
O FII vai receber todo o montante acordado em dinheiro, algo que tem sido incomum no mercado de FIIs – as operações com permuta de cotas são mais frequentes devido à escassez de capital.
“Faremos caixa num momento bastante favorável para o segmento, gerando um carrego a CDI e com dinheiro em um mercado com vacância nas mínimas históricas e aluguéis nas máximas,” disse Gabriel Martins, gestor do CPLG11.
Dois dos galpões estão alugados para o Mercado Livre e localizados no estado de São Paulo. Um deles fica mais próximo à capital, em São Bernardo do Campo, enquanto o outro está em Jacareí, no raio 60.
O galpão de Jacareí ainda está em obras, assim como o terceiro imóvel do FII, que fica em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba, e foi locado pela Amazon.
“Com a evolução do ecommerce, migramos para operações de built-to-suit para atender esses players e temos visto que o apetite deles, em vez de diminuir e arrefecer, tem sido cada vez maior,” disse o gestor.
A Capitânia vai utilizar parte do valor da venda, cerca de R$ 400 milhões, para financiar o restante da construção dos dois ativos ainda em obras.
O dinheiro em caixa elimina a necessidade de contrair dívidas enquanto o CDI ainda está em patamares elevados.
“Isso nos permite capturar um preço quase de ativo performado, porque nos responsabilizamos pelo risco de desenvolvimento e entrega da obra e seguimos com o balanço do fundo completamente desalavancado.”
A venda em dinheiro também possibilita que a recomposição do portfólio seja feita com calma.
O fundo da Capitânia pretende seguir focado nas operações de BTS voltadas ao ecommerce, mas enxerga oportunidades no próprio mercado de FIIs de logística.
O gestor diz que há fundos com portfólios de custo de reposição na casa dos R$ 4 mil por metro quadrado negociando a R$ 2,5 mil por m² na Bolsa, por exemplo.
“Vamos tentar surfar os dois mundos e devemos usar um pouco de caixa para buscar essa arbitragem de valor, mas sem pressa, pois o carrego vai rodando a nosso favor e distribuindo um resultado relevante ao cotista.”
