O mercado de capitais imobiliário tem crescido em ritmo acelerado no Brasil, mas ainda há um gargalo analógico que trava uma expansão maior.

A estruturação de uma operação de CRI ou de project finance ainda depende de semanas de modelagem manual, idas e vindas de assessores, securitizadoras e gestores, e de um processo de distribuição que funciona, em grande medida, por relacionamento.

É nessa lacuna que a inteligência artificial começa a operar, gerando tanto recursos para empreendimentos quanto oportunidades sólidas para investidores.

A estruturação de um CRI envolve a projeção de cenários de velocidade de vendas, custos de obra, indexadores, cronograma de repasse e sensibilidade a variações de taxa.

Além de complexo, o tempo de estruturação, a necessidade de assessoria especializada e o volume de análises manuais tornam o processo caro, o que inviabiliza emissões inferiores a R$ 15 milhões.

Sem acesso às soluções encontradas no mercado de capitais, empreendimentos de menor porte ficam restritos a linhas bancárias padronizadas.

Do outro lado, gestores de FIIs e FIDCs imobiliários enfrentam um problema simétrico.

Com a oferta de dezenas de operações, a análise de compatibilidade entre cada CRI e a tese do fundo – prazo, indexador, LTV, garantias, região, segmento – consome tempo e equipe. A decisão, muitas vezes, se apoia em filtros genéricos e na rede de relacionamentos do gestor e não em uma varredura sistemática das oportunidades.

Outro fator igualmente relevante é o geográfico. 

Gestores priorizam operações em praças conhecidas, como capitais, regiões metropolitanas consolidadas e mercados que possuem histórico.

Isso não se deve necessariamente à aversão ao risco, mas à falta de informações estruturadas sobre comportamento de vendas, dinâmica de preços e perfil de demanda em cidades do interior ou em mercados secundários.

Um empreendimento sólido em Chapecó, Maringá ou Caruaru pode ter fundamentos de crédito tão bons quanto um em Campinas. Mas, sem dados comparáveis acessíveis, acaba descartado.

A aplicação da IA ao crédito imobiliário estruturado não se resume a chatbots ou automação de documentos. O impacto mais relevante está em três camadas interligadas. Uma delas é a modelagem do empreendimento. 

A inteligência artificial pode processar simultaneamente o fluxo de caixa projetado, a estrutura de custos, o histórico de vendas de empreendimentos comparáveis e variáveis macroeconômicas para gerar cenários de viabilidade e identificar a estrutura de operação mais compatível: CRI, debênture, cota sênior de FIDC ou a combinação deles. O que leva semanas pode ser obtido em horas e com maior granularidade de cenários.

Outro é o mapeamento do perfil investidor. Do lado do capital, pode-se analisar sistematicamente os FIIs e FIDCs listados – suas carteiras atuais, teses declaradas, histórico de alocação, preferências de indexador, faixa de prazo e apetite por risco – para construir perfis de investimento estruturados em cada veículo. Em vez de depender do conhecimento de quem distribui, utiliza-se um mapa dinâmico e quantificado do mercado comprador.

A terceira camada, o matchmaking estruturado, é o que fará a conexão, cruzando perfis de operações estruturadas com os de veículos investidores para calcular um percentual de compatibilidade e de probabilidade de sucesso da alocação. É em essência um sistema de recomendação aplicado ao mercado de capitais imobiliário. Isso já existe em outras verticais financeiras, mas ainda não havia chegado à originação de crédito para incorporação.

A otimização gerada pela IA barateia o processo, reduz o spread, o tempo de análise e o custo de estruturação, tornando incorporadoras regionais, empreendimentos de porte médio e operações em mercados secundários – antes excluídos por questões de custo e não de risco – viáveis para o mercado de capitais.

O Bradesco BBI projeta um crescimento de até 15% no crédito imobiliário em 2026, impulsionado não apenas pela perspectiva de queda de juros, mas por mudanças estruturais no modelo de funding. A inteligência artificial é uma delas. O capital está disponível. A tecnologia, também. A questão agora é velocidade de adoção.

Rodrigo Rocha é sócio do grupo OSPA, de desenvolvimento imobiliário e urbano, e do Instituto Cidades Responsivas e diretor da OSPA Capital.