Quando tudo ainda era mato em São Paulo – literalmente –, a Companhia City foi responsável pelo loteamento de alguns dos bairros mais tradicionais da capital paulista, como os Jardins, Pacaembu e o Morumbi.

Sem fazer alarde, a empresa de 115 anos está operando novamente em São Paulo, com um novo dono, um cenário totalmente diferente e planos de reduzir as restrições urbanísticas que a própria companhia criou no século passado – o que destravaria um novo mercado para as incorporadoras, que lamentam a escassez de oportunidades nos bairros mais nobres da cidade.

Em 2024, Leonardo Paranaguá, um ex-executivo de incorporadoras como Tecnisa e Scopel, adquiriu 100% das operações da City, que antes integravam o portfólio de ativos do grupo colombiano Santo Domingo, ligado à holding Valoren.

Paranaguá não quis abrir o valor total da operação de aquisição da City, mas disse que o negócio saiu por menos de R$ 10 milhões.

“O investimento foi menor, por exemplo, do que a compra da marca da Daslu,” ele disse ao Metro Quadrado, ao comparar a transação ao deal feito pela Mitre Incorporadora no leilão que arrematou a marca da antiga varejista de luxo.

O novo proprietário recebeu como espólio o uso da marca, um acervo de documentos históricos e até um caminhão. Mas o mais importante é intangível: o poder de revisar o regramento original sobre o uso do solo nas áreas loteadas pela City na capital paulista.

É justamente nessa função de “bedel” de alguns bairros que estão as maiores oportunidades para a empresa.

Para as incorporadoras que pensam em construir nos bairros da City, uma das etapas do rito é receber um parecer favorável da loteadora.

Um incorporador disse ao Metro Quadrado que o mais comum é pagar a escritórios de advocacia por uma assessoria para o projeto, e essas firmas levam a documentação para a City.

Mas como a City não pode cobrar para emitir o parecer, paira no mercado uma dúvida sobre como a empresa monetiza.

Paranaguá disse que a empresa pretende discutir com associações de moradores e empresários da região possíveis atualizações das regras de uso do solo desses bairros (uma prerrogativa prevista em lei), mas ainda não sabe como poderá ganhar dinheiro com isso.

Na maioria dos casos, as regiões seguem o mesmo regramento criado no século passado – incluindo restrições a empreendimentos que não sejam unifamiliares.

“São bairros feitos 100 anos atrás, 80 anos atrás, para um jeito de viver e para um tipo de família. Precisamos entender em que grau as restrições preservaram e em que grau criaram algumas mazelas que merecem atualização,” disse.

Uma outra alternativa para a City ganhar dinheiro é a própria empresa criar ou participar de novos projetos. Com o poder que tem, a empresa pode pensar em produtos e estruturar negócios com incorporadoras interessadas nos bairros.

Na avaliação da sócia de direito imobiliário do KLA Advogados, Luanda Backheuser, futuras mudanças encabeçadas pela City podem abrir uma nova frente de desenvolvimento urbano em algumas regiões.

“A City tem um legado muito grande por causa da influência que exerceu no desenvolvimento urbano da cidade. Agora, pelo meu entendimento, ela pode e deve revisar essas restrições para adequar o passado ao presente,” disse Luanda.

Essas atualizações das restrições poderiam beneficiar negócios em bairros como Jardim Guedala e Jardim Everest. Pelas normas atuais, as restrições convencionais determinam o uso exclusivamente residencial unifamiliar nessas regiões.

“Precisamos pensar numa modernização controlada para esses bairros, e nós podemos ser ferramenta dessa transformação,” disse Paranaguá.

Os bairros ficaram conhecidos durante décadas como a “região de banqueiros e governadores”, especialmente pela proximidade com o Palácio dos Bandeirantes, sede do governo paulista.

Com o passar do tempo, porém, mudanças nas estruturas familiares e sociais da cidade levaram muitos moradores a trocar as casas pelas “mansões suspensas” dos Jardins e de Higienópolis.

Além disso, a Cia City estuda projetos em outros estados, como Paraná e Bahia, e no interior de São Paulo. No total, a companhia tem um landbank de cerca de 30 milhões de metros quadrados.

A companhia também busca novas glebas para incorporação de loteamentos ou edifícios residenciais, que podem ser explorados em negócios com outras companhias.

“Hoje somos uma startup centenária com cinco funcionários fixos,” disse Paranaguá.