Rafael Birmann adoraria ter um novo projeto imobiliário em São Paulo – mas nada tem encantado o investidor.

Conhecido por ser um dos empreendedores por trás de vários edifícios corporativos da Faria Lima, inclusive o icônico prédio da Baleia, ele hoje considera que a avenida já não tem mais espaço para pensar em novos empreendimentos.

“A Faria Lima acabou,” ele disse ao Metro Quadrado, numa entrevista em seu escritório, recheado de quadros e referências de baleias, que fica no próprio prédio da Baleia, o B32.

E mesmo que houvesse terrenos, não teria o que ele busca: um desafio.

Para o investidor, hoje seria “mais fácil” tocar um projeto em um terreno prime da Faria Lima. Difícil, ele continua, seria se destacar com um empreendimento novo em áreas ainda não consolidadas, como a Berrini ou na Chucri Zaidan.

“Se você tem uma obra de um grande pintor como Picasso ou Van Gogh, é fácil identificar que é algo excepcional. Mas de outro é mais difícil,” ele disse. “Eu gostaria de fazer algo transformador.”

O B32 é o último projeto de Birmann. Ele chegou a se envolver em um empreendimento na Marginal Pinheiros, perto do Parque Burle Marx, mas o plano não avançou. E também engavetou dois negócios em Buenos Aires, que seriam o B33 e o B34.

“Eu adoraria ter um projeto bacana para fazer, mas não há nada que me motive ou me atraia.”

Se encontrasse algo com potencial “transformador”, Birmann poderia repetir o que ele e outros empresários fizeram com a própria Faria Lima.

A avenida – que recentemente completou 56 anos – passou por uma ampliação nos anos 1990 conduzida pelo prefeito Paulo Maluf, e Birmann foi um dos primeiros investidores a comprar terrenos no novo trecho construído, conhecido até hoje pelo mercado imobiliário como “a nova Faria Lima.”

O primeiro prédio que ele ergueu foi o B29, um built to suit entregue em 1999 para o JP Morgan, uma das primeiras instituições financeiras a apostar na avenida, num momento em que o coração do centro financeiro de São Paulo ainda era a Av. Paulista.

Mas foi o B32 o que virou a joia da coroa do portfólio de Birmann, por ser um dos primeiros da avenida a investir em espaços de convivência (incluindo um teatro), além de contar com a baleia, que se tornou um ponto de referência da avenida.

A ideia de construir algo simbólico ao lado do prédio surgiu de uma visão que ele amadureceu à época de que o projeto precisava ter um valor agregado que fosse além do tijolo em si, e que se conectasse com a cidade.

Certa vez, catou uma revista velha num consultório médico e se deparou com um artigo sobre um coletivo cubano de artistas, Los Carpinteros, “que tinham feito um pavilhãozinho, de madeira, redondo, ovalado, e com um bar dentro.”

Levou a revista consigo para não perder a imagem e foi até o filho Pedro, que havia estudado artes na USP e estava ajudando o pai a pensar em algo.

“Eu disse para ele: em vez de fazermos um negócio ovalado, vamos fazer uma baleia.”

Intrigado com a ideia, o filho quis saber o significado da baleia. “Não tem significado, mas a gente inventa,” respondeu o pai, que jura até hoje que a imagem da baleia surgiu do nada em sua mente.

Passou então a pesquisar sobre a baleia e achou significados em tudo. Um deles é de que o animal foi um símbolo nos anos 1960 e 1970 de campanhas pela sustentabilidade, algo que se conecta com o urbanismo.

Depois, recorreu a Moby Dick, o clássico da literatura que conta a história do capitão que tinha uma obsessão para capturar uma baleia e estava disposto a enfrentar de tudo. “Essa era a nossa vida aqui, porque era problema para tudo quanto é lado,” disse Birmann, que contou que agora tem ganhado uma série de presentes com referências de baleias, como alguns dos objetos que exibe no escritório.

No início, a previsão era que o B32 ficasse pronto em 2016, num momento em que os aluguéis na Faria Lima estavam baixos, em torno de R$ 100 a R$ 120.

Mas a obra acabou atrasando e só foi concluída em 2020, quando a locação já estava em R$ 220.

“Se tivesse ficado pronto em 2016, o prédio seria deficitário, e muitos me chamavam de louco por estar fazendo. Mas como só ficou pronto em 2020, me chamaram de gênio,” ele disse, aos risos.

Hoje, o prédio de quase 60 mil metros quadrados de área locável é um dos mais disputados da avenida para escritórios, e cobra um aluguel de R$ 365/m².

Como há contratos em vigor que estão defasados, Birmann estima que, em três anos, quando todos passarem pelas revisionais, o prédio terá uma receita mensal de R$ 25 milhões, “com folga.”

Se o timing da entrega em 2020 foi bom, ele reconhece que foi “sem querer”, num daqueles casos em que o mal vem para o bem.

Como incorporador, ele diz que nunca se sentiu em condições de prever que algum investimento vai dar certo ou não, como fazem os grandes gurus do mundo dos negócios.

“Eu nunca tive essa autonomia. Eu invisto quando dá. E eu não faço quando não dá.”