Metro Quadrado 
O mercado imobiliário tem demanda para crescer mais, mas a Selic elevada está dificultando transformar esse bom momento em novos investimentos.
A ocupação está em alta e há espaço para novos projetos em diferentes segmentos, dos escritórios à hotelaria, mas o custo do capital aumentou a régua de retorno dos investidores e virou o principal freio para o setor.
Esse descompasso atravessou os quatro painéis da segunda edição do Real Estate Summit, evento promovido pelo Metro Quadrado.
Em São Paulo, a queda da vacância e a alta dos aluguéis já dariam espaço para uma nova safra de escritórios, mas o cenário muda quando entram na conta os juros, o custo da construção e o tempo necessário para tirar um projeto do papel, disse Rodrigo Abbud, sócio e CEO de real estate do Pátria, durante o painel sobre a volta dos escritórios.
“O mercado está pedindo novos projetos, mas há uma dificuldade muito grande de correr atrás desse capital, porque o investidor está muito mais seletivo, criterioso,” disse Abbud.
A conta se repete no multifamily. Embora o financiamento caro ajude a sustentar a demanda por aluguel, o juro alto afasta o capital necessário para desenvolver e comprar prédios inteiros para renda.
Carlos Martins, sócio e gestor de real estate da Kinea, disse que os prédios têm apresentado bom desempenho operacional, mas o volume de dinheiro disponível para investir na classe diminuiu.
Com a renda fixa pagando perto de 14% ao ano, o multifamily precisa oferecer um retorno alto o suficiente para compensar o risco imobiliário.
Uma queda de dois a três pontos percentuais nos juros já faria diferença, segundo o gestor, e poderia ajudar o multifamily a avançar sobre um mercado que ainda é atendido principalmente por proprietários individuais.
“Existe uma falta de liquidez, porque o dinheiro está indo para o Tesouro, CDBs e LCIs. Nós acabamos captando menos dinheiro para a indústria, apesar da indústria estar indo muito bem,” disse Martins, no painel sobre o potencial do multifamily.
Guil Blanche, fundador da Planta.Inc, disse que os juros também mudaram os bairros onde faz sentido desenvolver multifamily.
A empresa, que começou concentrada no centro de São Paulo, passou a buscar regiões como o Itaim, onde o preço dos apartamentos dá mais segurança ao investidor.
Assim, se a operação para aluguel não entregar o retorno esperado, as unidades ainda podem ser vendidas separadamente.
“Conciliar com o capital não está fácil. O equity virou crédito e o crédito está escasso. Então, essa etapa do negócio, hoje, é a etapa mais desafiadora,” disse Blanche.
Na hotelaria, os juros altos têm deixado mais atraente comprar o que já existe do que começar um greenfield.
Um novo empreendimento pode levar quatro ou cinco anos para ficar pronto, enquanto aquisições, retrofits e redesenvolvimentos encurtam o caminho até a operação.
Ao mesmo tempo, ainda que a demanda esteja forte e a oferta controlada, hotéis importantes de São Paulo e do Rio têm atraído poucos investidores interessados, segundo Bruno Greve, sócio e managing director da HSI.
“O custo de capital está muito alto em geral, no Brasil ou lá fora. Então, um investidor para entrar num projeto hoteleiro ou em um investimento imobiliário, qualquer que seja, ele vai querer inflação mais 20% ao ano no mínimo. Se você vai para um greenfield, a exigência aumenta,” disse Bruno.
Para as incorporadoras de projetos residenciais, o custo do capital se soma a uma obra que também ficou bem mais cara.
No altíssimo padrão, o custo de construção praticamente dobrou em relação ao período anterior à pandemia.
O segmento conseguiu repassar parte dessa alta aos preços nos últimos anos, mas já se aproxima do limite do que o comprador consegue absorver.
Fernanda Fontes, a CEO da Fibra Experts, disse que a conta já está sendo dividida entre compradores, que enfrentam preços recordes do metro quadrado em várias capitais, e as próprias incorporadoras, que também viram as margens encolherem.
“Mas quem está tendo coragem de mudar a forma que o mercado sempre fez, vai conseguir sobreviver e surfar melhor essa fase. Nosso mercado é cíclico, então é só mais uma onda, daqui a pouco vem outra e depois outra,” disse ela.
“Os problemas mudam, mas eles sempre vão existir, como também vão existir as oportunidades.”
O Real Estate Summit tem o apoio da REdoor, Accor, Patria, Moura Dubeux, Lotus, Fibra Experts, Building Innovations, Central Capital, Syn Prop & Tech e Setai Grupo GP.
