Metro Quadrado 
A ARZ Capital está ampliando sua aposta em crédito nos Estados Unidos para incorporadoras que precisam de um fôlego para financiar seus projetos, a maioria de multifamily.
A gestora acaba de captar R$ 200 milhões para um fundo que vai investir em um portfólio de crédito da BridgeInvest, gestora de Alex Horn especializada em crédito privado para o setor.
Esse é o segundo veículo para a tese da ARZ, que vê o crédito imobiliário dos EUA menos dependente do cenário econômico e político.
“Procuramos acessar mercados em que temos prioridade no recebimento das garantias e índice de colateralização saudável, que aguenta certo desaforo caso haja uma correção,” o fundador Frederico Maluf disse ao Metro Quadrado.
No primeiro fundo, a gestora captou R$ 240 milhões em janeiro para investir em um produto da gestora americana Dwight.
Agora, com o novo veículo, batizado de ARZ Bridge Inv, a instituição fará empréstimos em média de US$ 30 milhões, com prazo de 27 meses e LTV de 62%.
Os créditos se destinam majoritariamente a empréstimos de estabilização (62%) – na fase de conclusão do ativo – e pré-desenvolvimento (24%), mas há também 14% destinados à construção dos imóveis.
As operações – chamadas de empréstimos-ponte – estavam majoritariamente nas mãos dos bancos até a crise do subprime, quando as regras para concessão de capital tornaram-se mais restritas.
Nesse contexto, surgiram gestoras independentes como a BridgeInvest para ocupar o espaço deixado pelos bancos. A casa foi fundada em 2011 em Miami e hoje registra US$ 1,4 bilhão em AuM.
Todos os empréstimos dessa nova carteira são classificados como primeira hipoteca, com a maior senioridade na estrutura de capital das incorporadoras, e têm imóveis como garantia.
“Isso traz segurança institucional para a acessibilidade de garantias, com taxa de recuperação de crédito muito maior e prazo muito menor,” disse Maluf.
Hoje há pouco mais de 20 investimentos na carteira do ARZ Bridge Inv e a expectativa é chegar a até 50 operações nos próximos anos.
Na divisão setorial, o multifamily é o segmento de maior peso no portfólio, com 74% da carteira.
Maluf diz que o setor é visto como resiliente graças à escassez de moradia em vários estados dos EUA, e a perspectiva é que a oferta de novas unidades será moderada nos próximos anos, o que tende a favorecer a ocupação e os aluguéis.
“Mas a seletividade ainda importa, já que alguns submercados, principalmente partes do Sunbelt, seguem com excesso de oferta, vacância elevada e concessões agressivas.”
Há ainda créditos para desenvolvimentos industriais, corporativos, de varejo e hotelaria no portfólio.
O fundo, que foi distribuído pela XP, tem prazo determinado de quatro anos e rentabilidade anual esperada de CDI + 5,03%.
O retorno atrelado ao CDI apesar do investimento em dólar é possível graças à estratégia de hedge cambial da gestora.
“O mercado nos paga para trocar uma moeda globalmente mais sólida por uma moeda mais volátil, então ficamos com o diferencial de taxa de juros entre as duas economias, que é bem relevante.”
