Metro Quadrado 
Os investidores que compram imóveis de alto padrão na planta para ganhar na revenda estão sumindo dos estandes dos lançamentos de São Paulo.
Incorporadores relatam que as vendas estão se concentrando em quem de fato está comprando para morar – dado que uma parte dos investidores está preferindo deixar o dinheiro aplicado em renda fixa e outra parte está esperando a eleição para ter mais clareza do cenário macro.
Para piorar, a oferta também disparou nos últimos anos. O aumento da exposição das incorporadoras ao alto padrão – para fugir da falta de crédito para a classe média – acabou afugentando investidores que apostam na escassez para valorizar seus ativos imobiliários.
Em tempos de mercado mais aquecido, os revendedores chegam a responder por cerca de 40% dos negócios, enquanto os compradores finais representam os outros 60%, segundo uma estimativa da Bossa Nova Sotheby's International Realty.
Agora, essa relação está mais próxima de 25% para investidores e 75% para quem compra para morar.
"Antes, dava para comprar de olhos fechados que sabíamos que iria apreciar. Mas não estamos mais em um mar de oportunidades,” Marcello Romero, o CEO da imobiliária de luxo, disse ao Metro Quadrado.
No Grupo Lux, que incorpora e constrói empreendimentos de altíssimo padrão na capital paulista, esses revendedores representavam cerca de 30% dos compradores até o fim de 2024. Hoje, essa fatia está em zero.
"Esses clientes evaporaram, porque a conta ficou muito difícil. Hoje, se colocam dinheiro no banco, ganham 15% ao ano sem fazer nada, dormindo,” Bruno Alves, o CEO do grupo, disse ao Metro Quadrado.
Arthur Monnerat, diretor comercial da Lindenberg, disse que “cada vez mais é o usuário final que tem batido na nossa porta” – e mesmo esse perfil está está mais pensativo.
“Ele também está pensando se está fazendo um bom negócio caso precise revender lá na frente,” disse.
A lógica era diferente há poucos anos.
Depois que os estoques acumulados na recessão de 2015 e 2016 foram sendo absorvidos e os lançamentos voltaram ao mercado na pandemia (em um período de juros mais baixos), praticamente qualquer apartamento comprado na planta tinha potencial para acumular valorização até a entrega das chaves.
Apesar dos juros terem voltado a subir, os incorporadores continuaram aumentando a oferta, confiando na resiliência do público de alto padrão – mas não imaginavam que a Selic continuaria elevada por um tempo tão longo.
O perfil de investidor que está deixando o mercado é principalmente o de curto prazo, que alterna recursos entre diferentes classes de ativos em busca do melhor retorno.
Já os investidores profissionais e institucionais, que compram imóveis como forma de diversificar patrimônio, continuam ativos, embora mais criteriosos na escolha dos empreendimentos.
Em outros segmentos do mercado residencial, quem também não parou de comprar foi o investidor de estúdios (para locação convencional, short stay ou revenda), que têm um tíquete menor.
E mesmo no alto padrão, há uma percepção de que, acima de determinados valores, a procura continua elevada.
Daniel Toti – o fundador da incorporadora Toca55, também de empreendimentos de luxo – diz que os imóveis de R$ 2 milhões a R$ 6 milhões estão tendo mais dificuldades, mas pondera que hoje essa faixa já nem pode ser mais ser considerada de alto padrão, por atingir um público que depende mais de financiamento.
Já para apartamentos acima de R$ 8 milhões e R$ 10 milhões, ele afirma que a demanda segue firme, inclusive entre investidores que compram para diversificar o portfólio, com objetivo de rentabilidade e preservação de patrimônio.
“Quando tem muito ruído, como neste momento, com eleições, guerra e outros, há investidores que preferem esperar para tomar decisão, mas também têm os que preferem estar investidos em ativos reais.”
Além disso, há uma parcela mais arrojada de investidores que entende que o momento de incerteza e oferta elevada é uma oportunidade para fazer aquisições com desconto e depois surfar um ciclo de alta quando os juros estiverem mais baixos.
A maioria, no entanto, deve esperar uma queda mais relevante da Selic.
“A participação desses revendedores pode voltar a ser mais significativa a partir do momento que tivermos uma taxa de juros abaixo de dois dígitos,” disse Romero, da Bossa Nova Sotheby's International Realty.
