Metro Quadrado 
As recentes medidas do Governo Lula que ampliaram o alcance do Minha Casa Minha Vida deram fôlego ao mercado de imóveis – mas o programa já está batendo no teto.
A análise é da Riza Asset, que investe no segmento como acionista da Riva (uma subsidiária da Direcional) e publicou uma carta que debate o futuro do crédito imobiliário no País, incluindo os recursos que financiam o MCMV.
O orçamento anual do FGTS que financia o programa habitacional somou R$ 134 bilhões em 2025 e foi responsável pela contratação de 617 mil unidades.
Giancarlo Denapoli, o sócio e gestor de real estate da Riza, avalia que “já não dá para aumentar muito mais do que isso,” pois a sustentabilidade do fundo seria posta em risco.
“Não adianta fazer o dobro de unidades em um ano e nos próximos dez fazer um terço,” ele disse ao Metro Quadrado.
No final de 2025, o FGTS tinha R$ 837,7 bilhões em ativos. Se elevar o que destina por ano ao MCMV, poderá ter dificuldades de fluxo de caixa.
Por isso, quando o Governo criou a Faixa 4 do MCMV, precisou tirar recursos do Fundo Social do Pré-Sal, adicionando R$ 20 bilhões ao programa.
Uma outra alternativa é diminuir o montante destinado a imóveis usados, aumentando a contratação de novos, mas o efeito não seria tão relevante.
Para que o Governo não tenha que fazer nenhum remanejamento, o caminho seria aumentar a geração de emprego, o que elevaria as contribuições dos trabalhadores ao FGTS.
Mas o mercado de trabalho já está bastante aquecido, com o desemprego em 5,4%.
Além disso, boa parte das novas ocupações profissionais tem sido gerada por plataformas como Uber e Ifood, sem carteira assinada e portanto sem contribuição ao FGTS.
A Riza diz que o MCMV tem sido “um sucesso completo” pela redução do déficit habitacional e por promover uma competição acirrada entre as empresas.
Por outro lado, a gestora avalia que a criação de novas faixas, para atender à classe média, traz “incertezas a respeito da sustentabilidade do FGTS e da continuidade do programa no longo prazo”, por conta do cenário de juros altos e da necessidade de conter gastos públicos.
Como saída para manter o avanço do MCMV, a Riza destaca a opção de as prefeituras e governos estaduais darem subsídios regionais, como é feito em São Paulo.
Na cidade, o programa municipal Pode Entrar oferece subsídios extras para famílias pobres poderem comprar casas pelo programa federal.
“Cada cidade ou Estado está fazendo de uma maneira. Esse modelo tem uma avenida muito grande de crescimento,” afirma Denapoli.
Ao analisar o crédito que é concedido fora do Minha Casa Minha Vida, a Riza diz que um dos principais problemas é a redução do uso da poupança, que perdeu apelo frente a investimentos mais rentáveis.
Entre 2021 e 2026, houve um resgate líquido total de R$ 366 bilhões das cadernetas.
“A democratização do conhecimento financeiro, que drena recursos da poupança, implica um cenário de taxas efetivas de crédito mais altas, tanto para incorporadores quanto para os adquirentes,” afirma o estudo.
Os produtos que estão fora do MCMV precisam disputar recursos vindos de outros mecanismos imobiliários, como a LCI, e de financiamentos diretos feitos pelas incorporadoras junto aos bancos, o Plano Empresário, ou de captações no mercado, como a emissão de debêntures.
“Ao se observar os dados de crédito concedido para as incorporadoras, é notável que o crescimento pós-pandemia foi sustentado por taxas de mercado, o que, consequentemente, encareceu o custo de dívida dessas companhias,” diz o estudo.
Ao mesmo tempo, houve um avanço da procura do público por outros investimentos isentos. A base de investidores de FIIs cresceu 14 vezes em sete anos. Eram 208 mil investidores em 2018 e mais de 3 milhões no início de 2026.
“Curiosamente, grande parte do recurso resgatado da poupança foi alocada em outros produtos que financiam o setor imobiliário, mas com taxas acima das anteriores, inflacionando toda a cadeia produtiva,” diz o estudo.
Para Denapoli, o avanço do crédito imobiliário dependerá do desenvolvimento de novos produtos financeiros.
“Na nossa visão, os fundos imobiliários, como os FIDCs, são o veículo mais adequado.”
