Metro Quadrado 
O fundo de escritórios da Capitânia Investimentos (CPOF11) está aproveitando a retomada do mercado corporativo para vender ativos que foram adquiridos em um momento de baixa do segmento – e assim usar os recursos para diminuir a sua alavancagem e comprar cotas de FIIs que ainda negociam com desconto.
A gestora já acertou a venda em cash para a EQI Asset de uma fatia do Faria Lima Plaza, o prédio do Largo da Batata entregue em 2022, e está negociando com outro player o Spot Leblon – ambos comprados quando a vacância ainda estava elevada e os aluguéis eram bem mais baixos que os praticados atualmente.
No caso do prédio da Zona Sul do Rio, a Capitânia está incluindo na negociação a sua participação no prédio que abriga o escritório do Nubank na Av. Rebouças, num esforço para facilitar a venda, fontes a par das conversas disseram ao Metro Quadrado.
O CPOF11 comprou o prédio locado pelo Nubank há pouco tempo, no fim do ano passado, quando pagou R$ 105 milhões à Engeform por uma fatia de 53%.
Como o ativo já estava maduro e não passou por nenhuma mudança relevante desde então, o fundo deve apenas “empatar” na revenda. O ganho de capital, portanto, viria totalmente do prédio do Leblon.
O Spot – um prédio com apenas sete andares e ABL total de 2,7 mil m² – foi comprado no início de 2023 pelo FII da Capitânia por R$ 78,3 milhões, ou R$ 28,2 mil/m², quando o ativo tinha apenas dois contratos de locação e aluguéis entre R$ 210/m² e R$ 220/m².
Agora, o edifício já está 100% locado, com inquilinos como a gestora Oceana e o escritório de advocacia Lobo de Rizzo, e aluguéis entre R$ 250/m² e R$ 270/m². As negociações para repassar o prédio estão girando em “R$ 30 mil alto” o metro quadrado, disse uma fonte.
Já em relação ao Faria Lima Plaza, o FII é dono de 40% do prédio, uma fatia comprada entre 2023 e 2025, num momento em que o ativo tinha uma ocupação inferior a 60% e aluguéis na casa dos R$ 160/m². O fundo pagou R$ 513 milhões pela participação.
Agora, o prédio está 97,5% ocupado e já passou por revisionais que levaram as locações para algo entre R$ 225/m² e R$ 240/m².
A EQI Asset estruturou uma oferta para comprar metade da fatia do CPOF11 por R$ 290 milhões (com a captação podendo chegar a R$ 325 milhões), mas é improvável que a aquisição chegue a esse patamar, disse uma fonte a par da transação.
O CEO da gestora, Ettore Marchetti, disse ao Metro Quadrado que o seu fundo deve usar um mínimo de R$ 200 milhões para a compra.
O FII da Capitânia deve aproveitar o ganho de capital para diminuir o seu nível de alavancagem e comprar cotas de fundos. “Há muitas oportunidades de cotas que estão baratas, que devem subir, porque o operacional já está indo bem,” disse uma fonte.
Já a EQI vê o imóvel do Largo da Batata como um trophy asset com o preço do metro quadrado ainda descontado, mas com potencial de upside.
A expectativa da gestora está ancorada na volta do trabalho presencial e em um cenário de escassez de grandes lajes. A gestora acredita que esse movimento pode zerar a vacância e aproximar os aluguéis dos preços praticados nas áreas mais nobres da Faria Lima.
“Com a revitalização da região do largo, isso não justifica o que os locatários pagam hoje,” disse o CEO.
Segundo Ettore, a estratégia da gestora tem sido buscar ativos em regiões mais baratas e com maior vacância nos arredores da Faria Lima — como a Rebouças, outras vias de Pinheiros e o Largo da Batata —, sejam eles prontos ou imóveis que precisem de um retrofit. A tese é reduzir gradualmente a vacância e capturar as revisionais dos aluguéis.
“Não tem porque haver um prêmio tão grande por estar de um lado da avenida e não do outro,” Ettore disse.
