Metro Quadrado 
A queda das cotas do fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) fez subir no telhado um deal bilionário com os fundos da Catuaí, de Alfredo Khouri.
Na transação, anunciada há duas semanas, o FII havia se comprometido a pagar R$ 1 bilhão para adquirir uma participação no Pátio Malzoni, o edifício icônico na Faria Lima que é sede do Google e do BTG, e 12 andares do Vista Faria Lima, na Prof. Atilio Innocenti.
Agora, porém, a TRX Investimentos, gestora do FII, disse ter desistido do negócio devido a alterações nas condições de mercado.
A principal mudança no cenário desde o envio da proposta foi a performance do TRXF11 na Bolsa nas últimas semanas, segundo fontes a par do assunto ouvidas pelo Metro Quadrado.
As cotas sobem 5,5% hoje depois do cancelamento da transação, mas ainda recuam 27% no ano.
“Isso causa uma lacuna entre o preço do acordo, quando foi assinado, e o potencial preço de fechamento,” disse um analista.
A TRX e os fundos da Catuaí não haviam detalhado como seria feito o pagamento pelas lajes, mas o TRXF11 é conhecido por utilizar suas cotas como moeda de troca nas transações, e por isso a queda no mercado secundário atrapalhou a negociação.
A TRX disse ao Metro Quadrado que decidiu não seguir com a operação devido à “reavaliação das condições econômicas da transação diante do cenário atual de mercado”.
A gestora diz ainda que a decisão foi tomada em comum acordo com os vendedores dos imóveis.
A onda recente de aquisições do TRXF11 provocou temores no mercado de que o TRX estava oferecendo um preço mais alto pelos ativos para conseguir pagar em cotas.
As lajes no Vista Faria Lima, por exemplo, foram compradas pelo fundo Catuaí em dezembro do ano passado por R$ 449,3 milhões. Já na transação com a TRX elas estavam avaliadas em R$ 557,8 milhões.
A gestora afirmou, durante o TRX Day, que ativos considerados troféus têm cap rates mais apertados por conta de sua “irreplicabilidade”, mas tendem a se valorizar mais no médio e no longo prazo.
“Estamos comprando por um preço bom e dá para extrair valor. O custo de construção está em uma crescente significativa e o que hoje pode parecer caro, em pouquíssimo tempo, certamente vai se pagar,” disse Lui Amaral, sócio-fundador da TRX, na ocasião.
Ainda assim, a decisão de pagar mais caro pelos ativos repercutiu mal no mercado.
“Esse potencial passo atrás da gestora demonstra maturidade de olhar para os anseios dos investidores,” disse um analista.
