Metro Quadrado 
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) está investindo R$ 1,4 bilhão em Guarulhos, com a tese de que os preços dos galpões ainda não refletem totalmente a escassez de ativos na região e devem ter uma nova rodada de valorização.
O FII comprou um complexo logístico com três ativos triple A, dois deles já locados para o Mercado Livre em contratos de dez anos. Trata-se da maior operação da história do TRXF11.
Os termos da locação com o Meli foram fechados no modelo de built-to-suit a uma média de R$ 36 a R$ 37 por m².
Mas a TRX diz que já é possível ver locações acima de R$ 40 e até de R$ 50 por m² em novos contratos e espera capturar esse gap no médio e longo prazo.
“Há várias características que fazem com que esse projeto seja irreproduzível e tudo o que é escasso pega preço. Então estamos entrando num bom patamar com potencial de valorização,” Gabriel Barbosa, sócio da TRX, disse ao Metro Quadrado.
Na avaliação da gestora, a valorização deve ocorrer à medida que os acordos forem renovados ou novos empreendimentos sejam negociados.
O terceiro ativo do deal, por exemplo, ainda está em fase de desenvolvimento e a aquisição depende, entre outros fatores, da aprovação do projeto e da assinatura de um contrato de BTS.
O Mercado Livre tem direito de preferência na operação e deve fechar o BTS logo após a aprovação do projeto, segundo fontes a par do assunto.
Com a aquisição, a logística passará a representar 37% do portfólio do TRXF11. Depois de alguns anos focado no varejo, o FII voltou a investir no segmento no ano passado.
“A TRX tem um DNA de logística e não escondemos nossa vontade de crescer esse nicho no TRXF11, porque entendemos que o mercado está passando por um momento muito positivo e favorável para quem está comprando,” disse Barbosa.
O Mercado Livre também será o maior locatário individual do fundo, respondendo a pouco mais de 18% da receita.
A TRX afirma que esse nível de concentração é saudável, considerando que se trata de uma empresa triple A e imóveis também de alto padrão.
O deal foi fechado a um cap rate médio estabilizado de 8% ao ano e a transação será paga em dinheiro, algo que anda raro entre os FIIs.
Para viabilizar uma operação sem permuta de cotas – estratégia amplamente adotada pela indústria e pelo próprio TRXF11 em tempos de escassez de capital –, a aquisição será ancorada pelo Banco XP de Atacado.
A estrutura conta com outros dois fundos, o TRX Logístico, que fará a compra dos galpões, e o Matriz Log, que investirá na cota subordinada do FII junto com o TRXF11. Já as cotas sênior ficarão com o Banco XP.
O Matriz Log é gerido por uma empresa de desenvolvimento e gestão imobiliária criada neste ano a partir de um spin-off da KSM Realty para atuar especificamente no segmento logístico. O TRXF11 investiu no fundo e será inicialmente o único cotista.
Os termos da transação preveem ainda a possibilidade de um refinanciamento depois da conclusão das obras dos galpões ainda em desenvolvimento.
Atualmente o custo é de cerca de CDI +2,5% para a cota sênior e a TRX espera diminuir as taxas no futuro.
“A intenção é, quando o cenário de crédito estiver minimamente mais razoável, fazer uma operação antecipando recebíveis por meio de uma securitização a IPCA e pré-pagar a XP,” disse o gestor.
Há ainda a possibilidade de captar recursos com o TRXF11 ou fazer uma venda de imóveis para ficar com os imóveis sem alavancagem, mas a gestora considera esse cenário menos provável.
“Esse é o cenário mais desejável, mas não o tratamos como plano A porque pressupor agora melhora significativa do mercado não está no preço de ninguém.”
