Metro Quadrado 
O fundo criado pela Hedge e pela Paladin para investir em novos prédios corporativos em São Paulo está perto de fazer sua primeira entrega – num momento em que a demanda impulsionada pelo retorno das empresas ao presencial tem esbarrado na pouca oferta disponível.
O Hedge Paladin Design Offices (HDOF11) conclui ainda este mês as obras de um edifício de uso misto que terá 6 mil metros quadrados para a parte comercial, na Alameda Franca, nos Jardins, próximo à Av. Paulista.
As casas buscam um inquilino monousuário e já têm conversas em andamento.
“Esse tipo de prédio costuma atrair o que chamo de empresas de dono, que são partnerships como escritórios de advocacia, gestoras de wealth, family offices e escritórios de arquitetura,” André Freitas, o CEO e CIO da Hedge, disse ao Metro Quadrado.
Freitas diz que esse tipo de público é menos “corporativo”, mas, por serem prestadores de serviço, querem estar nos polos mais quentes da cidade.
O segundo prédio do fundo, que será entregue ainda este ano, terá uma característica similar e também ficará próximo da Paulista – região que tem uma das vacâncias mais baixas de São Paulo, de 2,3%, e com apenas 4,7 mil m² em construção, segundo a Cushman & Wakefield.
“Existe uma demanda muito grande no entorno da Paulista a capturar porque praticamente não tem competição de prédios novos,” Ricardo Raoul, country head da Paladin no Brasil, disse ao Metro Quadrado.
A entrega dos prédios reflete uma maior disposição do mercado em acelerar a conclusão de projetos que foram atrasados pela pandemia, avaliando que a demanda reprimida vai impulsionar os preços de locações, que andaram pouco nos últimos anos fora da Faria Lima.
Todos os projetos do fundo são prédios boutique e começaram a ser desenvolvidos em 2022. As áreas locáveis terão entre 6 mil e 10 mil m² – tamanhos que se tornaram raros em lajes contíguas dos endereços mais nobres da cidade.
“Não tem competição e há uma grande pressão para o preço subir,” disse Raoul. “Por outro lado, não tem tanto espaço, então você acaba fazendo um prédio de não mais do que 10 mil m².”
O terceiro edifício do fundo, por exemplo, ficará no Itaim, onde a vacância é ainda menor que na Paulista, com taxa de 1,12% no primeiro trimestre.
Já o preço médio está em R$ 250 por m², ainda segundo dados da Cushman, mas as gestoras dizem que já há casos em que o valor se aproxima dos R$ 300 vistos na Faria Lima, por conta da escassez de oferta. Lá, há apenas 451 m² disponíveis e 11,4 mil m² em construção.
Além da falta de espaço, as gestoras dizem que a baixa oferta de corporativos também é resultado do aquecimento dos imóveis residenciais na região – o que levou os donos de terrenos no Itaim a priorizarem projetos para esse mercado.
O último dos edifícios do HDOF11 ficará em Pinheiros, onde as casas também enxergam que há demanda reprimida.
Raoul, da Paladin, diz que as locações trabalhavam com uma tabela de preço de R$ 140 a R$ 150 por m², mas o prédio da Kinea locado pela Amazon, por exemplo, saiu a cerca de R$ 190 por m².
“Pinheiros está se transformando numa região intermediária entre Paulista e a Faria Lima e há também um potencial de valorização grande em função da oferta de serviços para os inquilinos.”
Depois que os edifícios estiverem locados e estabilizados – ou seja, sem nenhum tipo de carência nos contratos e com renda recorrente –, o fundo deve vender os empreendimentos.
O HDOF11 tem um prazo máximo definido até 2028, mas a Hedge diz que o timing da venda vai depender do ambiente macro, tanto no exterior quanto no Brasil.
“Um fundo de desenvolvimento busca TIR, por isso é melhor vender rápido. Então imaginamos que, assim que o mercado permitir, podemos vender para um fundo de renda,” disse o CEO da Hedge.
