As cotas de fundos imobiliários de shopping centers estão tendo uma boa performance, mas ainda estão atrás das ações de empresas do setor, mostra um levantamento feito pelo BTG.

Os FIIs de shopping que fazem parte da carteira do Ifix subiram 29% em 2025, impulsionados principalmente pelos descontos nas cotas, a melhora gradual dos indicadores operacionais dos portfólios e a expectativa de corte de juros neste ano. 

Já Allos, Iguatemi e Multiplan saltaram 53% em média no mesmo período.

Para o BTG, a distância entre os ganhos registrados é explicada pela diferença na base de investidores de cada um dos dois mercados.

A participação estrangeira é de apenas 4% na indústria de FIIs, enquanto os gringos representam cerca de 60% dos investidores da bolsa brasileira.

Os analistas dizem que as ações foram mais beneficiadas por um fluxo externo de capital para o mercado no ano passado, quando os estrangeiros injetaram R$ 26,8 bilhões na Bolsa.

“Como a base de investidores dos FIIs é composta principalmente por investidores de varejo, eles tendem a não antecipar quedas no custo de capital tão agressivamente quanto os investidores de ações,” escrevem os analistas em relatório.

A performance dos ativos também ficou abaixo dos concorrentes listados, como já costuma ocorrer, dado que Allos, Multiplan e Iguatemi estão entre os principais players da indústria.

Entre os FIIs, o indicador same store sales (SSS) cresceu apenas 1,7% no quarto tri, desacelerando em relação ao ritmo de 6,2% anotados no último tri do ano anterior. Já o same store rent (SSR) subiu 2,5%, abaixo dos 6,3% registrados um ano antes.

Mas outras métricas operacionais seguem sólidas em ambos os casos. A taxa de vacância, por exemplo, encerrou o quarto tri em 4,3%, e a inadimplência ficou em 1,4%.

O BTG lembra ainda que os fundos são as principais fontes de liquidez para os M&As, servindo como um termômetro do desempenho operacional das empresas listadas.

As ofertas de fundos listados somaram R$ 60 bilhões no ano passado, uma cifra 48% superior à de 2024 mesmo com o cenário de juros ainda restrito para captações.

Mas os analistas disseram que a maior parte desse valor veio de investidores que toparam trocar cotas por imóveis, sem captação de dinheiro novo.