Metro Quadrado 
O fundo de renda urbana do Patria, o HGRU11, fez uma proposta para comprar a sede do Insper na Vila Olímpia, mas um grupo de cotistas do fundo dono do ativo está questionando o preço e apontando um conflito de interesses na negociação.
A proposta avalia o prédio em R$ 434,7 milhões – ou R$ 21 mil por metro quadrado – e foi recebida no início do mês pelo FCFL11, um fundo passivo que só tem esse imóvel em carteira e é administrado pelo BTG.
O preço foi considerado desatualizado por um grupo de sete cotistas, que somam mais de 5% de participação no fundo e pediram na semana passada a contratação de um novo laudo por três das principais consultorias do mercado: CBRE, JLL e Tishman Speyer.
Eles argumentam que a oferta do FII do Patria foi baseada em um laudo antigo, e que já há transações feitas recentemente que mostram que o mercado já está operando com preços mais altos.
A referência mais importante que citam é a de um prédio vizinho, também ocupado pelo Insper, que pertencia ao mesmo FII do Patria e foi vendido no ano passado ao próprio Insper por R$ 25 mil/m², ou R$ 170 milhões.
Além disso, mencionam um edifício corporativo do mesmo bairro foi vendido a R$ 35 mil/m² por outro fundo do Patria, o RBRP11.
"Embora se trate de imóvel situado em localização e com características próprias, a transação representa uma referência adicional em uma região corporativa próxima e relevante da cidade de São Paulo, devendo ser analisada pelos avaliadores como elemento comparativo," disseram os cotistas em fato relevante.
Mas o ponto que mais incomoda os cotistas é o conflito de interesse que enxergam no fato de o FII do Patria que fez a proposta pelo imóvel ser também cotista do FCFL11, com uma participação de 25%, que foi sendo adquirida aos poucos.
Como a venda tem que ser votada em assembleia, só os votos do FII do Patria teriam um peso importante.
Embora o FII não tenha a maioria das cotas, é comum que o quórum de assembleias como essa seja pequeno, e portanto haveria uma grande chance de aprovação apenas com os votos do FII do Patria.
“O comprador não pode votar em matérias sobre a venda para ele mesmo,” disse uma fonte a par das negociações.
Se a transação for aprovada em assembleia, há a possibilidade de o Insper exercer o seu direito de preferência como inquilino e manifestar o interesse em comprar o prédio, forçando o FII do Patria a repassá-lo.
Como o próprio Insper pagou R$ 25 mil/m² na mesma no rua no ano passado, faria sentido querer comprar a R$ 21 mil, trocando o aluguel por juros e economizando no IPTU. A instituição, aliás, já havia indicado interesse no imóvel em 2021.
O Insper ocupa hoje três imóveis na Rua Quatá. O que está na mira do FII do Pátria é o maior e mais importante, ocupando a sede principal, batizada de Claudio Haddad, o fundador da instituição. Haverá ainda um quarto imóvel que será integrado a este.
Uma outra fonte a par das negociações disse que o Patria é favorável a um novo laudo e que os assuntos sejam deliberados em assembleia.
