Metro Quadrado 
Está tão difícil acessar capital que as incorporadoras estão recorrendo mais aos chamados CRIs estruturados, aqueles que impõem uma série de condições às empresas e cobram juros ainda maiores.
Essas operações – nas quais o credor pode incluir exigências como receber o pagamento antes de outros – já representam mais da metade das emissões feitas neste ano, tomando espaço do CRI convencional, segundo um levantamento da RBR Asset.
Até 2023, esses CRIs cheios de condições específicas representavam entre 20% e 30% do total de CRIs do mercado. Agora, já são 57%, e a maior parte está sendo tomada por incorporadoras de médio e alto padrão, as que mais têm sofrido para se financiar com os bancos.
A estrutura mais frequente, por exemplo, prevê a amortização obrigatória do CRI à medida que as vendas avançam e o caixa do projeto aumenta. Em outro tipo de arranjo, esses gatilhos podem gerar uma remuneração adicional ao credor.
Na própria RBR, por exemplo, as taxas vão de CDI + 3% a 7% nesse tipo de CRI, contra CDI + 1,75% a 5% nas emissões tradicionais.
“O incorporador acaba entregando uma parte do retorno de equity que ele tinha em troca de uma estrutura de capital como essa,” Felipe Schucman, sócio da RBR e portfolio manager da área de aquisições e originação, disse ao Metro Quadrado.
Considerando que a Selic parou de cair e deve seguir alta em 2027, Schucman espera que essas emissões avancem ainda mais e alcancem de 60% a 65% do total.
Parte desse crescimento deve vir da reestruturação de operações já existentes, transformando emissões comuns em estruturadas para alongar prazos e aliviar a pressão sobre os incorporadores.
“A permanência no cenário de juros altos restringe mais ainda incorporadores e construtores, então não há alívio no curto prazo,” disse o sócio da RBR.
Schucman afirma ainda que também é possível ver um crescimento no uso desse tipo de crédito no mercado de escritórios, que também tem sofrido com falta de capital para tocar projetos que deem conta do aumento de demanda provocado pelo retorno ao presencial.
“Temos poucos desenvolvimentos de corporativo nos últimos anos, mas existe um nível relevante de operações estruturadas para a compra de ativos.”
