Metro Quadrado 
Filipe Coutinho passa seus dias procurando pedaços de São Paulo onde ainda dá para construir prédios residenciais de alto padrão.
Como a cidade já não dispõe de grandes áreas dando sopa, o trabalho é de formiguinha: consiste em negociar casas, edifícios antigos e lojas de diferentes proprietários até formar um terreno – e depois achar uma incorporadora disposta a ser sócia no projeto.
As buscas se concentraram nos últimos anos em bairros tradicionais como Itaim Bibi, Moema e Jardins, mas agora o fundador da Astus tem ouvido com frequência o interesse das incorporadoras por Pinheiros, um bairro já consolidado como um polo de bares e restaurantes, que está despontando como destino de escritórios, mas ainda é carente de lançamentos de alto padrão.
“Pinheiros será o novo Jardins,” ele disse ao Metro Quadrado.
Até o momento, o bairro tem sido um terreno fértil para lançamentos de compactos, voltados aos mais jovens (como os estudantes da Faculdade de Medicina da USP), mas ainda há muitos prédios antigos, lojas e casinhas que poderiam formar áreas grandes.
Além de os bairros tradicionais já não terem mais espaço, os clientes de alta renda estão mais exigentes com os lançamentos, buscando projetos com quadras de tênis, academias espaçosas e outros amenities.
“Os terrenos precisam ser maiores para fornecer um lazer mais adequado,” disse o fundador da Astus.
Formado em engenharia civil, Coutinho está no mercado imobiliário desde 2000, quando começou a carreira construindo para a Tenda.
Saiu de Belo Horizonte para São Paulo há 24 anos e, depois de uma temporada em Miami, voltou à capital paulista em 2021 para se dedicar à Astus, criada para fazer esse trabalho que muitas incorporadoras não conseguem fazer, por falta de tempo e equipe.
Os projetos da empresa já somam cerca de R$ 5 bilhões em VGV, em sociedade com mais de dez incorporadoras, como a Even, a Benx e a Gattaz.
E agora, está prestes a estrear em Pinheiros: a sua empresa concluiu recentemente a compra de 15 imóveis no bairro, na Rua Cristiano Viana, para formar um terreno de cerca de 2,3 mil metros quadrados.
Ali, próximo à nova unidade do Einstein, será desenvolvido um residencial de alto padrão em sociedade com uma incorporadora, projeto que incluirá uma quadra de tênis.
O interesse do mercado residencial por Pinheiros é apenas a cereja do bolo de uma transformação pela qual o bairro tem passado já há algum tempo.
Há 15 anos, a chegada da Linha 4-Amarela melhorou a conexão do bairro com o restante da cidade e ajudou a Rua dos Pinheiros a se consolidar como uma via tomada por restaurantes, bares, lojas de moda e design.
Depois, mudanças no zoneamento permitiram construções mais altas no entorno das estações, e então vieram os prédios corporativos que já não cabiam mais na Av. Faria Lima, atraindo projetos já locados por empresas como Amazon e Netflix.
“O grande vetor de crescimento, sem dúvida, foi a Rua dos Pinheiros. Trouxe uma energia diferente para o bairro e rapidamente se espalhou,” disse Coutinho.
A própria Rebouças, aliás, já está ficando sem espaço.
A HSI, por exemplo, está construindo um corporativo na Rua dos Pinheiros porque, segundo a própria gestora, as áreas disponíveis na avenida “praticamente acabaram”.
Ao mesmo tempo, a pandemia aumentou a demanda por moradia perto do trabalho, para evitar as insuportáveis horas de trânsito, o que também favorece o bairro.
No aluguel, pelo menos, Pinheiros já passou Jardins. O preço médio anunciado chegou a R$ 98,90 por metro quadrado em junho, quase 20% acima dos R$ 82,70 dos Jardins, segundo o Índice FipeZap.
Na leitura de Coutinho, as construções de prédios residenciais que já ocorrem no bairro tendem a avançar por trechos que ainda estão em transformação, especialmente na direção à Vila Madalena e à parte mais baixa do bairro, próxima ao Largo da Batata.
É por ali que a Jacarandá Capital comprou cerca de 20 mil metros quadrados para desenvolver uma série de projetos.
A gestora diz que prepara projetos complementares, sugerindo que deve trabalhar empreendimentos comerciais e residenciais. Em seu site, afirma que está “visando direcionar o perfil do público que está na região, de caráter transitório para usos com maior permanência.”
Por enquanto, as incorporadoras têm encontrado em Pinheiros famílias mais jovens e menores, interessadas em imóveis de alto padrão sem a necessidade dos apartamentos enormes que ainda marcam os lançamentos dos Jardins.
A favor de Pinheiros também estão a vida cultural e noturna e uma rotina que pode ser feita mais a pé.
“Os Jardins ainda têm o glamour dos Jardins, e muitas pessoas que vêm de fora querem ficar lá. Mas, no fim das contas, a nova geração deseja Pinheiros, e essa é a maior diferença,” disse Coutinho.
