O HSI Malls (HSML11) vendeu parte do shopping Pátio Maceió para um FII estruturado pela asset do Safra, em um esforço para destravar o ganho de capital com o crescimento do ativo nos últimos anos.

Em um deal de R$ 237 milhões, o HSML11 negociou uma participação direta de 19% no shopping e também repassou ao Safra uma opção de compra de outros 30% – que haviam sido vendidos pela HSI a um fundo do BTG Pactual em 2024.

A tese da gestora, que conhece bem o ativo, pois foi desenvolvido pela própria HSI em um private equity, é que a venda permite capturar a melhora operacional do shopping no período pós-pandemia.

O NOI do Pátio Maceió saltou 74% entre 2019 e 2025, o que equivale a uma taxa de crescimento de quase 10% ao ano.

A transação com a asset do Safra saiu a um cap rate de 7,9% e a uma TIR de 18,8%, com lucro total de R$ 110,7 milhões.

A HSI, que ainda controla o ativo com uma participação de 51%, quis manter também uma exposição indireta à fatia vendida, já que será cotista do fundo comprador.

O objetivo é gerar ainda mais valor para o FII nos próximos anos, pois a gestora acredita que o shopping deve continuar crescendo a despeito do macro desafiador.

“Agora o setor está em desaceleração por conta do período de juro alto. Mas o segundo semestre pode ser mais forte graças ao início do ciclo de corte, e o varejo deve começar a reagir positivamente,” Felipe Gaiad, sócio-diretor da HSI, disse ao Metro Quadrado.

O FII do Safra, que tem um prazo de cinco anos para desinvestir o ativo, foi estruturado com cotas seniores e subordinadas.

As cotas subordinadas equivalem a 30% do total e ficarão com o fundo da HSI. “Acreditamos em uma nova rodada de ganho de capital com essas cotas,” disse Gaiad.

A gestora pode, inclusive, recomprar a participação, já que o HSML11, como controlador, tem direito de preferência em um desinvestimento futuro.

Por enquanto, a HSI vai utilizar a maior parte do ganho de capital para reduzir a alavancagem do HSML11, quitando cerca de R$ 82 milhões em juros de CRIs ligados a aquisições anteriores.

O pré-pagamento deve reduzir a dívida bruta do fundo em 12,6%, enquanto o índice de alavancagem líquido vai cair de 20,4% para 16,1%.

“Isso significa que teremos mais resultado operacional na última linha e mais gordura de ganho de capital para distribuir,” disse Gaiad.

A queda da alavancagem também abre espaço para novos investimentos no portfólio do HSML11.

O diretor diz que já há um pipeline de cerca de R$ 500 milhões para alocações “dentro de casa”.

A soma considera expansões dos empreendimentos, aumento da exposição a ativos e a possibilidade de recompra de participações, a exemplo da transação com o Safra.

“Também sempre aparecem oportunidades associadas às janelas de liquidez de mercado e há uma expectativa de que o mercado tenha uma janela entre o final deste ano e 2027,” disse Gaiad.