Metro Quadrado 
Um dos maiores compradores de imóveis do Carrefour nos últimos anos, o fundo Guardian Real Estate (GARE11) decidiu diminuir sua exposição ao grupo – mas apenas temporariamente.
O FII está vendendo um pacote de R$ 804,3 milhões em imóveis para um fundo da Riza Asset que inclui cinco lojas da bandeira Atacadão no Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e São Paulo.
O Carrefour, que hoje representa 37% da receita do GARE11, passará a responder por cerca de 25%.
Mas isso não significa que a gestora deixou de acreditar que o grupo é um bom inquilino. Pelo contrário, a reciclagem ocorreu para abrir espaço para a potencial aquisição de um novo portfólio de imóveis do Carrefour sem que o fundo fique muito concentrado com a potencial aquisição.
“É um portfólio de ativos com contratos longos e atípicos, mas iria concentrar ainda mais a carteira no Carrefour. Apesar da qualidade do inquilino, essa concentração nos preocupava,” Antônio Lopes, sócio-diretor da Guardian, disse ao Metro Quadrado.
A carteira que o fundo quer comprar é composta por 15 imóveis e foi vendida pelo Carrefour no ano passado a outro fundo da Guardian em uma operação de sale and leaseback.
Na época, o GARE11 não tinha caixa para fazer a aquisição diretamente sem aumentar a alavancagem em um momento pouco favorável para isso do ponto de vista dos juros.
Por isso, entrou na cota subordinada do fundo comprador. Essa estrutura garantiu que o FII teria a possibilidade de comprar os imóveis no futuro.
“Isso é algo que deve acontecer só ano que vem, mas já estávamos desenhando como deixar o terreno fértil para que o GARE11 pudesse se valer dessa boa oportunidade e digerir esse portfólio.”
O GARE11 optou, porém, por manter também uma exposição indireta aos ativos vendidos ao receber parte do pagamento em cotas subordinadas do fundo comprador.
Como a transação ocorre em um momento em que gestores têm encontrado dificuldade para vender imóveis com ganhos expressivos devido aos juros elevados, essa estratégia também ajuda a compensar o cenário macro desafiador.
“A cota subordinada é uma ferramenta boa para fazer a transação sem perder valor do portfólio, pois funciona como uma espécie de earnout para se valer dos benefícios de vendas futuras,” disse Lopes.
Além dos imóveis do Atacadão, a venda incluiu outros ativos de renda urbana – três lojas do Grupo Mateus – e servirá também para reequilibrar o peso do segmento na carteira do Guardian Real Estate.
O fundo nasceu como um FII de logística, mas o segmento perdeu espaço no portfólio nos últimos anos e agora representa 31% da carteira, contra 61% para renda urbana e 8% para escritórios.
“Não foi algo planejado, as oportunidades que surgiram foram mais concentradas em renda urbana,” disse Lopes.
A Guardian afirma manter negociações avançadas para recompor a parcela de logística do portfólio.
