Metro Quadrado 
O fundo Zagros Renda Imobiliária (GGRC11) acaba de levantar R$ 1,5 bilhão em uma captação que mostra que a troca de cotas por ativos continua dando fôlego à indústria de FIIs.
A oferta foi a maior do FII até agora, e leva o GGRC11 a aparecer pela primeira vez entre os dez maiores fundos da indústria – são R$ 3,9 bilhões em patrimônio líquido e 356 mil cotistas.
“Com escala conseguimos ter uma estrutura melhor e mais poder de barganha para negociar aquisições, renovações e vencimentos de contrato,” o CEO Pedro van den Berg disse ao Metro Quadrado.
Na oferta, a gestora negociou mais de R$ 1 bilhão em imóveis majoritariamente de logística, incluindo os dois primeiros galpões last mile do fundo.
O segmento passará a representar 80% do portfólio, contra cerca de 65% pré-oferta. O restante dos imóveis são híbridos ou industriais.
“Era uma vontade nossa fazer o fundo ser mais logístico porque o mercado está vivendo o seu auge e temos um grande FII que consegue consolidar operações,” disse o CEO.
Além dos dois ativos last mille, que ficam em São Paulo, o GGRC11 também comprou dois galpões em Camaçari, no entorno da fábrica da BYD; um complexo em Garuva, próximo ao porto de Itapoá; e dois imóveis em Minas Gerais – um em Pouso Alegre e o outro em Extrema.
Extrema tem perdido força no mercado desde a reforma tributária, que acabou com incentivos, mas a Zagros diz que a escalada dos preços nos raios mais próximos da cidade de São Paulo tem mitigado os efeitos da reforma.
“Já se fala em R$ 60 o metro quadrado em São Paulo, então o gap em relação a Extrema, que ainda está na casa dos R$ 35, compensa a questão tributária e o frete mais caro.”
Com as aquisições, o fundo chega a 42 ativos e 1 milhão de m² em ABL, um crescimento pautado principalmente na estratégia de oferecer cotas como pagamento por ativos para driblar a escassez de dinheiro novo.
Apesar de ter garantido que a roda dos M&As continuasse girando mesmo nos momentos de menor liquidez da indústria, a permuta é criticada por parte do mercado pelo risco de criação de uma pressão vendedora nos fundos no momento da saída dos permutantes.
Mas van den Berg defende que é possível mitigar esse risco incluindo cláusulas de cronograma e limitação de venda da posição nos contratos.
“Deixamos alguns negócios na mesa nesta oferta porque alguns vendedores precisavam do dinheiro rápido e não aceitaram o limite, mas priorizamos uma construção saudável que não pressione as cotas.”
A gestora também esperou até que todos os permutantes da última oferta, finalizada em outubro, finalizassem as vendas antes de iniciar uma nova leva de trocas.
Apesar de a oferta ter sido ancorada na troca de cotas, o GGRC11 também conseguiu trazer quase R$ 300 milhões em dinheiro novo para o caixa.
A gestora diz que o recurso será utilizado principalmente para pagar deals já fechados e que contavam com parte do pagamento em moeda corrente.
Uma fonte a par do assunto afirma que parte do montante também deve ser utilizado para financiar um programa de recompra de cotas do próprio GGRC11 para aproveitar o desconto no mercado secundário – a cota hoje vale R$ 9,69 na Bolsa, contra R$ 11,03 considerando o valor patrimonial.
