Com a escassez de terrenos em São Paulo, o retrofit está aos poucos ganhando novos adeptos no setor imobiliário e também entre bancos e fundos.

Depois de a Caixa anunciar que o segmento se tornou uma das suas prioridades de financiamento, a asset do Daycoval montou um fundo imobiliário para reformar prédios antigos em São Paulo, o primeiro da gestora dedicado a essa tese.

No início, foram R$ 40 milhões aplicados para retrofitar dois prédios abandonados na Vila Mariana, uma região escolhida por já ter uma demanda consolidada por moradia, reduzindo o risco da estratégia.

“É um bairro onde não precisamos ficar provando uma tese do tipo ‘vamos retornar para o Centro’,” Martim Fass, o head de investimentos imobiliários da Daycoval Asset, disse ao Metro Quadrado.

Os dois prédios escolhidos para o primeiro fundo ficam na rua José Antônio Coelho e estavam fechados há anos, com a infraestrutura deteriorada e apenas um caseiro morando em um deles.

As reformas já estão perto do fim, e o plano da gestora é recolocar os apartamentos à venda em seguida, com foco no público de médio padrão, que anda carente de oferta desde que o mercado passou a se dedicar mais ao alto padrão e ao e Minha Casa Minha Vida.

Os prédios foram construídos nos anos 1970 e tinham características que hoje ficaram menos comuns nos lançamentos novos, como pé-direito alto, janelas maiores e apartamentos mais amplos, entre 84 m² e 114 m².

A reforma preservou parte dessa configuração original e uniu os dois edifícios em um único condomínio. Além disso, foram atualizados termos de infraestrutura e de amenidades, incluindo desde um salão de festas até academia.

O fundo atraiu investidores institucionais, multifamily offices e pessoas físicas. O retorno projetado é de pouco mais de 20%, mas o resultado final vai depender do ritmo de vendas das unidades. 

Hoje, a tabela média está em cerca de R$ 15,5 mil por metro quadrado — acima do inicialmente previsto pela equipe quando o projeto começou a ser desenhado.

A Daycoval Asset começou a mapear oportunidades de retrofit em 2021 e chegou a analisar quase 100 edifícios espalhados por Pinheiros, Bela Vista, Vila Madalena e a própria Vila Mariana, deparando-se com a dificuldade de achar ativos em que a conta fechasse.

“Do ponto de vista do investidor, é preciso encontrar um prédio que tenha um proprietário disposto a vender a um preço que viabilize o investimento. E isso, na maioria das vezes, é difícil de encontrar,” disse Fass.

Depois desse fundo, a Daycoval Asset quer continuar procurando oportunidades de retrofits também em hotéis, varejo e outros tipos de ativos imobiliários.

“Tendo as oportunidades, a equação correta, com certeza queremos fazer mais.”

Os prédios reformados devem ser entregues ainda em junho deste ano.